核心提示：目前，房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。　　目前，房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

　　但据《东方早报》今日报道，具体到每个客户的执行却依然有点“难”——首套、普通自住、贷款余额、信用记录都成了一座座大山。

　　通过记者对沪上四大行的求证，仅建行上海分行已正式开始受理存量房贷客户的申请，受理期限为1月4日到2月22日，至于工行总行则表示尚未有具体细则可公布，预计近期将公布。

　　建行存量房贷客户需要带齐资料，到贷款经办行提交贷款利率调整申请，如能否获得最低7折的优惠利率，则需银行审核。

　　有媒体报道，有的银行则要求，客户需主动与相关房贷部门联系，提供书面证明，然后再等待银行选择。其实这一冗长繁复的操作流程并无必要，因为银行只要在已有的存量房贷客户中选择符合条件者自动升级为7折房贷即可，这样既免去了客户准备材料、跑腿银行之苦，同时也规避了银行操作冗余及可能出错的问题。另外，将前期享有8.5折基准利率房贷优惠作为前置条件，实际上大大收窄了可享受新政优惠的存量房贷客户群体。

　　尽管各银行的优惠条件语焉含糊，但通过分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房贷客户都可享受。某股份制银行风险管理部人士告诉早报记者，“再说回来，如果所有人都享受7折，银行也吃不消。”

　　为何银行要在目前政府大力倡导扩大内需，明确第二套房贷优惠政策的大前提下，对存量房贷优惠“犹抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已经表露：“如果所有人都享受7折，银行也吃不消。”我以为，这种态度是有依据的：

　　其一，从新政给银行带来的收益来看，房贷优惠虽然在宏观层面上能刺激房市、拉动内需，但是从单一银行微观层面来看，不仅无间接利益可求，而且还会影响其直接经济收益。从目前披露的情况来看，满足7折优惠房贷要求的客户主要是银行目前风险最小、收益最为稳定的客户群。这部分客户的还款能力毋庸置疑，但是提供优惠房贷之后，这些客户是否会将资金投入与银行利益密切相关的领域，尚不得而知。

　　就拿目前中央与地方政府大力支持的房地产市场来说，目前左右购房者决定的主要因素，是国际金融危机冲击带来的预期薪酬水平的降低，以及国内房地产市场未来存在明显的下行空间，这是单纯依靠降低房贷利率所无法解决的。存量房贷客户在享受到银行优惠房贷的同时，依然会保持对国内房地产市场的观望态度。