“曾经获得福利分房或者享受到了房改房政策的四五十岁的中老年人已经形成了新的商品房购买力量。”11月25日,华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上这样感慨,如果没有今天的住房制度以及住宅商品化,也就不会有这样的现状。

作为国企房地产的领头人之一,任志强见证了房改的20年历程。他在肯定房改市场化路线的同时,也不无尖刻地指出,从1998年到现在的10年,中国的住房保障体系基本上是缺失的,想把10年的欠账恨不得在一年之内还清,也是不合理的。

在任志强看来,2005年可能是中国房地产市场的一个重要节点,住房需求从这一年开始急剧释放,直到2007年10月。

“一个显著的特点就是2005年以前,城里人即有城市户籍人口的人,大部分是依赖于房改政策或者国家政策实现了住房私有化,也就是说他们私有住房的主要来源是公有住房的房改。”任志强强调,市场中房改房的比例非常大。“这与之前存在了50年的收入分配制度分不开。”

任志强笑言,有些人总是拿我们的住房制度与新加坡比,“和谁比我们都要优越得多。”

“因为房改房的条件不好,这部分人就想把房改房卖掉再买新的房子,这种需求形成了1998年房改房之后的第二个购买主力。”任志强指出,这种变化实际上到2005年才开始突现。“这两年尤其明显。”

任志强同时强调,目前,商品房的购买主力仍然还是城市的年轻人群,人口分化形成的刚性需求仍占多数。

无论是房改房人群的改善性住房需求,还是非房改房人群的自购行为,市场化的住房制度都功不可没。“如果没有商品化,就没有今天这个住房制度,也不会有这个现状。”

当然,商品化也有遭遇阻击的时候。

2007年10月,政府出台了包括二套房政策在内的多项宏观政策,调控效应逐步显现,加之百年一遇的全球金融危机,房价与购买力失衡加剧,房地产市场萎靡、量价齐跌,房地产如何走出低谷?

在任志强看来,商品房问题需要靠市场化手段来加以解决。

“为什么很多人处于观望,观望是因为他有房子住,为什么还要买房子?是想把小房子换成大房子,旧房子换成新房子,这部分弹性需求非常大,价格好、环境好我就买,价格不好、环境不好我就不买。”任志强说。

任志强认为,与1998年相比,现在的贷款利率很高,两者之差可能相当于房价的20%。“如果回到1998年的利率水平,可能房价就下降20%的成本。”

任志强提议,面对全球性经济危机,政府应有与1998年亚洲金融危机时刺激力度相当甚至更大的政策出台,才可能克服现在的困难。

住房保障难以一蹴而就

对于住房保障制度,任志强似乎颇有微词。

“从1998年到现在的10年,中国住房保障问题基本是缺失的,没有注重建设经济适用房包括廉租房。”任志强指出,经济适用房的投资在下降,面积在缩小就是很好的例证。