四方博弈：房价还会进一步下跌
自2004年以来，中央政府就一直在设法为房地产市场降温，防止房地产市场出现泡沫，控制房价过快上涨对民生和社会安定所产生的负面影响。在2007年，中央政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。现在房地产市场的调整，在一定程度上是因为之前的政策产生了作用。虽然在个别城市，房价已下跌20%以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了3.8%，仍然远高于2007年初的水平，远远超出普通家庭的购买力。因此，从改善民生的角度而言，政府调控的目标还没有实现。所以在短期内，我们认为中央政府不会急于对房地产市场伸出援手。
与中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。这可能是因为房地产业对地方经济和地方财政具有更加举足轻重的作用。很多地区已经采取补贴、减税等措施刺激房市。例如，南京市政府决定，在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90平方米-144平方米以下(含144平方米)的，按0.5%计算补贴，补贴在办理产权证时发放。尽管如此，我们认为，地方政府的救助措施只是杯水车薪。
虽然房地产市场存在明显的供需失衡，而且大多数房地产商都面临资金紧张问题，但很多开发商还是不愿意降价。这一方面是因为他们不愿意利润率被挤压，另一方面是担心降价会给潜在购房者带来更强的降价预期，从而增大售房的难度，或引发前期购房者的不满(如退房潮)。因此，在房地产市场已出现拐点时，许多房地产商要么不愿接受现实，要么不愿公开承认现实，在与购房者的博弈中，采取了不降价的策略。然而，由于房价已远远超出居民的承受能力，因此，除非开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。
对购房者而言，房价下跌预期会影响其购房决策，但这一影响会因购房目的不同而各异。对于把买房纯粹作为投资的潜在购房者来说，房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。而对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。这两类行为都会加剧房地产市场的供需失衡，导致房价的进一步下跌。
而对于有实际住房需求的购房自住者而言，房价下跌会改善其购买力，使一些原本买不起房子的居民买得起房子。虽然房价下跌的预期也会推迟其购房的时间，但很多人并不见得会等候很长时间，因为他们的住房需求可能相当紧迫。另外，随着房价下跌，越来越多的相对低收入群体会逐步地加入到可购房者的行列，他们一直苦于买不起房子，因为担心房价再度上涨，所以会抓紧购房。从这个角度而言，房价的下跌不会太深太持久。
