韩世同解密:富力李思廉与王石2003年强硬赌约

意欲超越万科的富力罔顾多方警示猛攻商业地产,现在“想刹手也刹不住”

李思廉和王石争吵了起来

先说一段典故。2004年地产博鳌论坛,那个时候的富力地产一反原来的低调,参加了这个会议,但是呢,在会上李思廉和万科的王石争吵了起来。

当时的富力地产很风光,进军北京和商业地产快速扩张,扩张速度之快专业跨度之大,的确是业内首屈一指的。但是会上王石就说,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。王石这番话也并不是专门针对富力,但富力李思廉又刚好去对号入座。

于是,专做城乡接合部中档住宅的万科董事长王石与当时正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间较上了劲。李思廉接下话说,你放心我们一定会做得很好,他认为,商业地产并不像王石所说的那样可怕,其模式也并不是像王石说的那样只有一种,富力目前就在大力开发商业地产项目,并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。

从专做拆迁项目到想挑战万科

李思廉那个时候甚至还说要挑战万科,争全国第一。李思廉的说法是,2002年20亿元,2003年43亿元,2004年的目标是60亿,2005年他们住宅的销售金额应该达到80亿元,2006年可以达到100亿。到时,商用物业也投入使用有了收益,加上上市,富力还是应该有相当的问鼎机会的。

两年后究竟两个人有没有再讨论我不得而知。王石在市场混了20多年,他各种各样的地产类型都做过试验,也曾经留下非常多精辟的言论,但是富力没有听进去,后来我也发表了一篇文章向富力提出建议,建议不要转型太猛了,富力也没有听。

我们再来说说富力地产的历史。富力地产原来其实只是从一个专门以工厂拆迁开发中低档楼盘的发展商,富力在2003年以前的10年的确是发展非常快的,销售额基本上是一年翻一番这个速度去发展,但是这个速度怎么可能长期持续呢？

而且富力原来的模式其实是非常讨巧的。那个时候富力拿到的地都是一些旧工厂拆迁项目,不知道富力是怎么搞掂的,这些旧工厂基本上都放给他做了,所以这些地都是非公开招标的,所以价格都非常之低。

然后他就要迅速转成一个以大规模开发商业地产为主的发展商,他这个战略预算考量太少,太理想化了。

“资金滚动不了”

为什么呢？因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长,周转很慢,住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展,而商业地产基本上是行不通的,商业地产需要资金集约化的大批量注入。这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。