住宅是一种特殊的物品，既是消费品，也是投资品；既是必需品，也是奢侈品；既是金融衍生品，又是固定资产；既是可再生产品，又是不可再生资源；既是福利品，又是特殊的收人调节品。正因为住宅是一种多重属性的集合体，特别是处于中国这个非完全市场经济的国家，其价格更是诡谲变幻，致使许多行内专家、经济学家在预测房价时也屡屡马失前蹄、谬误百出。房价与什么因素相关？到底是什么因素决定着房价？我总结了以下的20个重要因素，以期抛砖引玉，得到专家和网友的惠正。这些20个因素如下：

1、居民的可支配收入，重要指数：★★★★★。我们衡量房地产是否存在泡沫，也是以收入作为参照标准。比如美国的房价换算成人民币为15000元/平方米，广州的房价为8244元/平方米，而美国的居民收入水平是广州的5倍，则广州的房价是美国的2.7倍。一般来讲，收入高的地方，地价越值钱，房价也就越高。

2、供求关系，影响指数：★★★★★。供大于求，房价跌；求大于供，房价升。

3、政治、社会因素，影响指数：★★★★★。政治稳定，社会安宁，房价坚挺；反之，房价疲软。

4、价格弹性，影响指数：★★★★。如果需求的价格弹性大，供给的价格弹性小，房价的泡沫就小；反之，房价的泡沫就大。中国目前正处于城市化进程的建设时期，需求显刚性，房价高，难免存在房地产泡沫。

5、垄断和竞争，影响指数：★★★★。房地产企业的垄断大于竞争，行业偏向暴利；竞争大于垄断，行业偏向微利。

6、价值效用，影响指数：★★★★。普遍预知的价值效用大，房价偏高，反之偏低。例如，一些中小学名校路段的住宅，价格往往偏高，正是因为其中的价值效用大于住宅本身的价值。

7、地价，影响指数：★★★★。土地资源的政府垄断，使现行地价对存量住宅的价格有很强的拉动作用。2007年许多城市的每一次新“地王”出现，就伴随新一轮的房价上涨。

8、股市，影响指数：★★★★。房地产价格和股市价格一般都相影相随，二者具有高度的相关性。

9、道路交通环境和地理位置，影响指数：★★★★。

10、通胀预期和流动性过剩，影响指数：★★★。央行发行过多货币，或出现输入性通胀，导致国内出现通货膨胀，房价短期看涨。

11、稀缺性，影响指数：★★★。某些地段或者某种房源出现不可复制、不可逆转的资源性或者政策性的减少甚至断货，这类住宅容易炒作。

12、替代效应，影响指数：★★★。香港政府的居屋对私人住宅市场有替代效应——如果居屋的建设档次太高，就会冲击私人住宅市场；如果私人住宅市场的房价过高，市民就会选择购买政府的居屋。广州市政府推出的限价房也有类似的效果。