前不久,我曾写过《房价下跌不会超过一年》一文。在文章中,我指出,即便是放开手脚救楼市,我也不知道房地产市场会低迷到何时,但我相信不管政府救不救楼市,以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。这文章发表后,引来了一些朋友的疑问,房价下跌为什么不会超过一年？

历史上,不论是1926年美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,还是1991年日本的房地产泡沫破灭,抑或是上个世纪90年代我国香港房地产泡沫破灭,这些区域的房地产泡沫破灭后,房价下跌时间都远远超过了一年,为什么我就认定我国此次房价下跌不会超过一年？要想回答清楚这个问题,还得回顾一下历史,并认清我们目前所处的形势。

1997年7月亚洲金融风暴,波及之广、影响之深,是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％;“四小龙”的GDP增长也从1997年的平均6％下降为1998年的平均－1.4%。

为应对当时经济气候偏冷的压力,我国那时决定了扩大内需的战略性经济决策。现在,许多人将“教育、医疗、住房”称之为压在老百姓头上的“新三座大山”。“教育、医疗、住房”产业化改革,其实就是从那时开始的。

“教育、医疗、住房”产业化的目的,就是想迫使老百姓消费。但实践证明,效果并不理想。老百姓虽然在这三方面不得不“消费”了,但在其他方面是更加不敢消费。而且,由于穷富差距的拉大,一方面,大量货币财富积累在少数人手中,大部分居民可支配收入水平较低,限制了消费;另一方面,又因为高收入群体边际消费倾向较低,从而导致我国整体消费率偏低。

在这种情况下,扩大内需只能是投资。据有关专家测算,从增长速度来看,2001至2004年,投资平均增长21%,比消费（社会消费品零售总额）增长速度高11个百分点。从三大需求对经济增长的拉动作用来看,2001至2004年,投资对经济增长的平均贡献率为57%,比消费高16个百分点,投资是经济增长的第一推动力。

而不论是从投资的拉动性,还是从投资的规模上来看,在本轮经济扩张的整个投资中,房地产投资占居最核心的地位。据有关部门测算,房地产投资拉动着50多个产业的发展,拉动率为1:2.86,对国民经济的影响力达到30%。

与此同时,地方政府财政靠的也是房地产。这些年来,地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收,预算外主要靠土地出让收入,成为名副其实的“土地财政”。国务院发展研究中心一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。