“政策底”来了，“楼市底”2010可期！

中央终于开始救楼市了。对于中国楼市而言，10月22日财政部的文件具有里程碑的意义，它标志自2003年以来房地产宏观调控终于触底。接下来，紧缩型调控松绑的尺度会越来越大，并将在不知不觉中变质为扩张型调控。

对于中央救市，业内外多数人还是比较认可的，但仍存有激烈的争议，有人认为时机尚不成熟，有人觉得政策出来得晚了。不管如何，政策底部已经现身，那么，市场底部也会同步吗，或者说何时才能构筑铁底。

不妨先讲讲楼市的近亲股市，以明道理。今年9月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴，美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作，但多少有些出人意料的是，一边是政府步步紧逼地救市，另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后，道琼斯指数用了8年时间（2007年10月）达到史上最高的14000点以上，至今已跌去了近一半。

中国亦类似，也是从去年10月开始下跌，至今上指跌幅超过70%，比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三政策出台后，次日股市立即勃起，整个一涨停板；奈何只是昙花一现，其后依然在低迷中寻找方向，重新跌回2000点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下，无论美国股市，还是中国股市，都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了，股价底部却未见踪影。

许多人反对中央救市的主要依据是：房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实：即使救市，短期内市场也不会见底，房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

为什么会这样？因为绝大部分政策，其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。

这一节点的到来，也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？这几乎是一个谜。我们只能依据经验做大致预测。经验之一，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.1%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能出现在2010-2011年。

经验之二，看看楼市自身规律。二战后，美国房地产市场出现过5个低潮期，一般持续2年左右，其中1970年和1991属于明显的最低谷。1991年之前，美国楼市一个周期是10左右，而这轮增长，除了2000年受IT泡沫稍有影响外，持续增长至2006年，积累了较大的泡沫，2007年明显破灭，低潮期将长于以往。与美国不同的是，我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年，所以尚未走完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”（二战后至60年代末）。但我国的问题是近几年房价涨幅远超地发达国家历史水平，“冒进主义”的结果，必然市场调整，2-3年低潮期是必须的。