房地产泡沫作为一种世界性问题，具有一定的“传染性”。从1990年日本的房地产泡沫到1997年东南亚的金融危机，泡沫的传染性在发达国家和发展中国家间均有例证。近年来，新一轮的全球房地产泡沫倾向又开始显现。而考察历史上几次著名的房地产泡沫，回头再看看中国的房地产市场，是不是存在泡沫呢？泡沫什么时候会破裂呢？中国房地产危机会持续多久呢？

日本

著名的日本房地产泡沫出现在上世纪90年代。其间，东京、大阪、名古屋等三地的地价上涨了2-3倍。银行体系主导下的日本经济也在泡沫中沉浮了10年。

日本主要的错误政策是：

第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。