房地产市场经过2008年三个季度的风风雨雨,降与不降两种舆论的激烈交锋,在万科的带动下,全国舆论一片降声, 似乎降派已占据上风,但是事实上真正卖到消费者手里的房子有多少呢?虽然没有精确的统计结果,不过可以想见数量不会太多,否则市场危机就不存在了.在讨论降价条件之前,先来看看目前市场的现状.

1,区域性差别特别大.

2,内陆城市雷声大雨点小.真正大幅下调价格的不是尾房,就是在户型,朝向等方面有缺陷的房子,本来价格就不高,且数量有限,对大局无关痛痒.　

3,多数项目仍用传统的销售技巧,先提后降.

4,坚持既定方针,等待市场形势明朗.

就以上存在的情形不难看出,市场前景不容乐观,同时也说明调整刚刚开始,以三年为期并不为过.要达成调整的目标,实在不很容易.要实现这一目标,必须具备一定的确条件.

房价全面下调的三个先决条件

1,两大利益集团的均衡.

少数地产投资人和多数中低产阶级之间的利益冲突已随着资本市场的高速发展显得日益尖锐,一方面是新兴的资本拥有者对生活资料的掠夺式占有,另一方面是生活在底层的中低收入者对日渐高启的物价徒呼奈何,这一基本矛盾随着经济危机的到来而日渐尖锐,成为决定房价市场走势的决定力量.如何解决这一根本矛盾是摆在政府面前的一道难题.而问题的解决办法无非两种,一是通过高压和暴力手段使一方屈服;二是通过协调妥协达成新的平衡.暴力显然是不可取的,对社会危害太大,,毕竟中国人已经不是生活在砸烂一切的年代,理智的选择只有相互妥协达成新的均衡,相信多数国人有此共识.不过,这显然需要一定的时间.

2,实力开发企业的全面铺垫.

任何矛盾的解决不会兼顾所有人的利益,在产业调整过程中势必会有一部分人的既得利益受到损害,而市场的稳定是双方获取利益的源泉.维持一定规模的市场是双方共同的需要,也符合中国经济发展的要求.因此,在代表资本利益获得者的少数实力开发集团作好充分准备之前,市场不会有大的实质性波动,但是这一天不再遥远,据有关数据显示,2008年的房地产销售收入,排名前十的企业占了45%的市场份额,不管愿不愿意承认,新的市场格局正在形成,市场规则会产生巨大的变化,这是不以人的意志为转移的市场需求.

3,调整周期不宜过短.

社会的稳定是政府执政方针得以贯彻执行的基本要求,没有稳定的社会基础,各项政策指标就没有机会实现,从长远说对国家的危害巨大.要维护各方的利益,市场的调整周期不宜太短,尤其是消费者的心理预期不宜过高,时间是医治创伤的良药.任何的改变不仅需要客观条件,更需要主观上的接纳.时间过短,容易引起矛盾的激化,结果将适得其反.相信我们只要耐心的等待,一个符合多数人利益的结果即将呈现在大家的眼前.关于市场调整期的步骤,本人将在另一篇博文<<地产调整三部曲>>中细书.(邢军波博客)