近日有很多报道也指出在目前市道低迷情况下，外资可能会大举撤出中国的房地产市场。笔者深信，外资是不会撤出的，近来外资的大宗买卖，只是正常的商业行为而已，只是目前外资出手会更加审慎。

外资的房地产投资可以分为房地产开发投资和经营性投资两种。前者以港资为首，台资与新加坡资金紧从其后，开发型的投资是绝对不会撤资，相反，他们会在这个乱世，大举入侵国内的房地产开发市场。另一种是经营性投资，也就是国际基金在中国投资房地产，待物业成熟后，再转手出让，而目前市场上所说的外资撤资，也是指这一类的外资投资，而本文也会针对这类型的外资进行讨论。

外资大举撤资的新闻主要是源于近日大摩欲出售其手中的一些上海物业，包括锦麟天地、陆家嘴中央公寓和华山夏都苑的住宅。这些项目是大摩在03至06年间购买的。而花旗也计划将06年购入的漕河景苑两幢公寓放售。外资的这种做法，其实是和外资当初大举入侵中国的房地产市场的目的和策略相配合的，他们一般的做法就是收购项目——自行经营管理——整体转售——收购项目。这样外资就能以一个较低的价钱获得项目，自行出租，经营管理，等数年，项目有一个稳定的现金流，项目的价值得到提升后，再将物业整体出售。这样不但能赚到经营期间的租金收入，而且最重要的是能赚到物业的升值收入。而目前外资的出货，被市场炒得沸沸腾腾，是由于目前市道的不景气所致的。

其实，早在06年麦格理旗下投资基金MGPA就将其在05年从凯德置地手中以约1亿美元收购的新茂大厦以2.5亿美元的价格再度易手，不到两年的时间，从账面上就赚了1.5亿美元的升值回报。07年年底，高盛就把其在05年从凯德置地手中以1.076亿美元买下的上海高腾大厦，以1.5亿美元售给德国基金SEB Immobilien与新加坡太平星集团（Pacific star）。光从账面上看，高兴此次的一进一出，就赚了约4,200万美元的升值回报。

同样都是一出一入，那为什么在麦格理和高盛于06年和07年转手手中项目时，业界就不以外资大举撤出中国市场来形容是次交易；相反，业界纷纷以市场环境好，前景佳，外资赚大钱来形容这些交易。相信这主要是由于目前房市不景、国际大环境转差有莫大的关系。

我们就首先从经营性的外资说说，透过以前和近来外资的出售手中项目，我们也能发现这类型的外资所倾情的主要是商业项目（包括购物中心、写字楼、酒店、公寓）。商业的资金回笼较慢，但投资回报率较高，风险相对稳定，属中长线投资。外资投资中国市场，并不急于在一两年获得投资回报，他们会先以经营为主，等物业的价值得到体现后，他们就会整体出售，所以外资的投资回报期一般都在3 - 5年，而投资回报率在25 - 30%。