在这场“分家”之中，长江实业全资持有“长乐”和“宝苑”地块，即目前“誉天下”所在地，周大福则全资持有“丽来”和“富华”地块，即目前“丽宫”所在地。

但在这个分拆故事当中，持有丽来公司其余30%股权的一方是怎样退出的，至今仍是个谜。据知情人士披露，导致上述土地分家的直接原因，是“两家公司在开发策略上没能统一，最终选择了分别开发。”

对此，郭子威也坦言：“他们(指丽宫)希望建造大户型的独栋产品，而我们则想要打造小户型别墅。”但他不愿透露更多的细节。

但问题是，“分家”早在2003年便理顺了股权关系，这显然不能成为“捂盘十余年”的充分理由。为何长江实业在10余年后才正式启动“长乐宝苑”地块？郭子威给出的解释是，“这是集团发展的策略选择。”

资料显示，李嘉诚旗下有两家地产公司：长江实业与和记黄埔。尽管这两家公司同属一个老板，长江实业甚至是和记黄埔的控股股东，但双方在地产业务方面多年来分工明确，长实主要负责香港业务，而和记黄埔则关注于内地。

“先囤地坐等升值，再相机开发入市”——李嘉诚旗下和记黄埔于内地运作房地产的理念和手段早已为业界熟知。如果按照郭的解释，长江实业看来在这一点上也深得兄弟公司的“真传”。

但是这一“囤地生财术”在2005年6月遭遇政策围堵。当“国八条”声明“两年内土地不开发将被无偿收回”，一些原来停滞的项目都动工了。如果上述“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四块在1998年拿下的土地再不动工，也将够上被收回的条件。

“由于国八条几乎没有对于‘动工’标准的界定，致使许多项目都可以钻空子，低成本、突击式‘动工’。比如打上几根桩。”一位业内人士表示。

上述知情人士则告诉本报记者，“誉天下”曾在2005年年底“动过工”，后因工程问题停了1年多。而曾经拆分出去的兄弟地块“丽宫”，开发却一路顺风顺水。

在该知情人看来，分身、囤地，长江实业在“誉天下”土地运营上面施展的挪腾，看似无心插柳，实则“别有用心”——长江实业“等来了”中央别墅区生态的变化。如今，它的东侧是交通便利的机场高速，西侧是新兴商务区和新国展，南侧是风景怡人的温榆河，大型商业项目荣祥广场也在不远处。“誉天下”项目所在地块，成本依然是十年前的，但“获利空间”已大大超出预期。

“深挖”容积率

不仅仅是“誉天下”的历史让人们迷惑不解，它的容积率也堪称疑团。而容积率的高低，是购房人了解一个地产项目品质、定位最起码的信息。

当“誉天下”这个长江实业案名公布后，仅从字面上人们很难将它与别墅联系起来。但郭子威对记者表示，“‘誉天下’主要由联排和叠拼组成，少量独栋产品，随着市场的发展，未来不排除开发公寓产品的可能。”这位曾说过“盖不出好房子就不来北京”的中年男子，在长江实业的物业销售方面累积超过20年经验。