深圳很多楼盘推出特价房，特价房一是量大，一般占了当期所推房源的20%以上；二是价低，特价房的价格比正常均价低15%～30%，有的甚至是拦腰对折。

位于南山片区的楼盘城市山林上园近期短信通知客户，将在7月26日重新开盘，推出200多套特价房，售价12500元/平方米。比起该项目去年12月底开盘时28000元/平方米的均价，新价格几乎是拦腰对折。记者查询发现，根据深圳国土资源和房产管理局公开数据显示，截至7月22日，该楼盘去年年底开盘房源7个多月来仅销售29套，销售率仅3.4%。采访中，一位业内人士表示，开盘以来该楼盘销售停滞不前，这次调价就是要一步到位，降得比购房者的心理预期更低，快速出货。

大幅降价促销，这也是香港大地产商快速出货的有效方式。今年6月初，中原集团主席施永青曾在中原地产领先指数发布会上表示，内地的开发商对于市场的反应、敏感度没有香港的开发商快，香港的开发商一感觉不对就主动快建快卖，可内地的开发商还在捂盘惜售、推迟开盘。“谁都知道取得市场先机者先赢，但不是谁都看得清市场的变化。”

深圳是最早开始进行降价促销的城市，从羞羞答答到大方公开，深圳的开发商是怎么想的？一位不愿透露姓名的业内人士表示，去年年底时，业内比较一致的看法是认为市场会在今年年初回暖，6月后恢复。“但没想到今年会有这么大变化，所以多数企业对后市有些悲观，加快出货和资金回笼。”

开发商生存的法宝到底在哪里？

寻找企业核心竞争力

尽管销售缓慢，对后市也不乐观，但深圳的开发企业并没有陷入混乱和绝望。

在深圳的几天里，我们暗访了万科、金地、中海、华润等多个知名房企的现场销售部，几乎都听到了他们正在准备客户活动的消息，现场音乐会、免费家庭游、摄影竞赛……一切有条不紊，时不时还能碰上一两个来看房的人。

“现在我们正更积极地与目标客户建立联系。”华润深圳公司营销部工作人员告诉记者，华润深圳万象城住宅部分年底即将开盘，碰上市场低潮期，公司需要花更多时间培养市场、与客户沟通，以确定合理价位，以免陷入被动。在向公司递交价格评估报告之前，他们至少需要与客户进行五次以上面对面的交流。

而开发商频繁举办各类客户活动的目的也是为了维护客户群，为销售做铺垫。“这波持续走低的行情，品牌产品的销售优势并不明显。”根据当地机构的数据统计，品牌开发商的项目并不比他们的竞争对手卖得更好。“即使是万科、中海、金地这样的知名开发商，他们的新推房源销售率也只有20%～30%，还不如个别低价楼盘卖得好。”

这些企业的内部员工私下也向记者承认，品牌楼盘的价格、销售率并不一定比其他楼盘更坚挺、更高，所以除了降价促销、维护客户之外，他们也在思考。“说到底，是因为我们的产品缺少核心竞争力，没有不可替代性。”深圳某知名房企一位不愿透露姓名的中层管理人员表示，品牌公司的产品或许用材好一些、质量把关严格一点，但与其他开发商的产品并没有本质差别。