2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。

近两成项目没卖出一套房

近日，北京晨报与和讯网联合推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。

本次调查显示，零销量项目共有３３个。其中住宅项目有１３个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。

值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。这其中有部分原因是开发商拿到销售许可证后不开盘；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售价偏高等原因造成的。

由于去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨。但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪加剧，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼价涨幅逐渐回落。同时，由于近期央行存款准备金率已提高到一定幅度，公众预测今年下半年央行仍可能会加息，以更好地抑制通胀压力。再加上近期股市大跌、CPI上涨、油价高涨，种种不确定性也让楼市观望情绪愈发严重，2008年的楼市一片惨淡。

但也有一些项目逆市热销，比如位于昌平板块的北街家园、望都新地、紫金新干线。位于清河、西三旗的一些项目也取得了不错的成绩。定价在8450元/平方米的望都新地达到了93.8%的销售率，均价为9500元/平方米的大兴的理想城也同样达到了93.8%的销售率。由此可见，地理位置和合适的定价是决胜市场的关键要素。

本次调查除了覆盖市内各区域之外，还包含了东部的朝阳区、通州区、顺义区、平谷区；南部的房山区、丰台区、大兴区、亦庄开发区；西部的石景山区、门头沟区；北部的海淀区、昌平区、怀柔区、延庆县、密云县范围，覆盖了北京辖区的全部。

行情分析：三大原因造成滞销

原因1 房价高

从晨报与和讯网联合推出的统计数据可以看出，普通住宅的滞销大多属于定价偏高导致的销售缓慢。如位于东二环和东三环之间的圣世一品阁，定价在30000元/平方米；位于丰台区三环四环之间的文成建筑定价在18000元/平方米，远远高出周边项目的定价造成销售迟缓。

晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，定位比较高端，定价较高的公寓类项目，虽然所处地段较好，位于城市主干道附近，生活配套设施较为完善，但由于价格超过周边区域楼盘，且套均面积普遍偏大，过高的总价令购房人难以承受，比如冠城·名敦道、顺驰蓝调国际、帝景博悦、朱雀门等。