房价下跌金融方无恙，致风险属扯谈

进入2008年，中国楼市出现了这样几个明显特征：涨幅稳步回落：继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点；销售面积下滑：来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%；促销手段花样翻新；银行出招揽生意；土地拍卖频现“流产”。

种种迹象表明，进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，中国的房地产市场开始进入高位调整期（7月3日新华网）。

按理说，对于中国房地产市场的理性回归，挤压出楼市泡沫，理性购房需求平稳释放，是一个好现象，也是我国几年来宏观调控要竭力达到的目的。这种理性回归正是促进我国房地产业健康发展和防范房地产金融风险之必需。然而，看到“价滞量缩”或者部分城市房价较大幅度的下跌，以开发商和部分专家为代表的利益集团，利用自己的话语权开始放话了：房价再跌下去，许多居民可能出现负资产；房价下跌，银行先死；房价下跌，必然引发金融风险；房价暴跌可能引发经济危机。当然，以房价下跌将威胁金融安全为由的居多。

笔者认为，首先我国住房价格暴跌的可能性不大。我国城市化正在大力推进，从需求上拉动房价的力量减弱不到哪里去。大量的进城务工人员以及富起来的一些阶层都想到城市居住或者拥有房产，这是需求的一股重要力量。同时，热钱正在大量流入中国内地，有研究机构认为，已经与我国外汇储备相当，达到了1.7万亿美元左右，这些热钱将会有一部分进入楼市，推动楼市维持高价格。从供给和建设来看，土地成本没有降低，趋势是还要上涨，钢材、水泥、玻璃等建筑材料价格都在上涨，住房建设成本只有提高不会下降。因此，楼市价格无论如何不会出现像当前股市一样暴跌，也不会像上个世纪90年代的海南地产一样下跌。

我国楼市价格回归决不会引发金融危机，银行也决不会先死。总体来说，我国房地产贷款（包括开发商贷款和个人住房按揭贷款）占银行总资产的比重不大。对于银行按照监管部门要求给开发商进行土地贷款，按照按揭贷款的首付款比例给个人进行消费贷款，既是房价有一定下跌也不会发生贷款风险。比如：如果是自住性住房贷款，对房价涨跌并不敏感，只要贷款者收入稳定，月供就不会断档。如果是炒房贷款，又是虚假首付，那肯定要发生一定风险。但是，这会暴露银行管理上的漏洞，把违规贷款者裸露出来，使银行早点挤出“脓包”，消除隐患和毒瘤，倒也是一件好事。再者，我国住房贷款的债券化程度相当低，根本谈不上发生类似美国次级抵押贷款危机的情况。

开发商摸准了国家最担心发生金融危机的“脉搏”，以此相威胁、相恐吓，想让国家改变当前的宏观调控政策，以维持其房地产暴利。至于一些专家，是在闭门造车、凭空想象，跟在开发商屁股后面瞎起哄而已。

笔者认为，房价理性下跌不仅不会出现金融风险，而且是消除金融风险的根本途径。如果房价只涨不跌，金融贷款企业就会放松贷款条件，既是无任何担保和首付，只要房价一直涨下去，拿房子做抵押，最终就是卖掉房子也能抵偿贷款。美国次贷危机一个深刻教训就是，金融机构普遍抱着房价只涨不跌的预期，既是身无分文，照样贷款住别墅。结果，只涨不跌的商品几乎没有。如果有涨有跌，银行就会提高防范风险意识。同时，金融风险的根源主要是房地产的泡沫造成的，泡沫越大，金融风险越高。这就是说，这种泡沫越早刺破，金融风险越小。城市住房价格下跌的理性回归也许一时银行贷款会出现一些小风险，但是，如果房价继续维持疯涨，那么，未来将会发生大的金融风险。

归根结底就是，房地产泡沫越早刺破，房价越早回归理性，金融才能越安全。因此，决不能轻易中开发商的计，上开发商的当，被开发商忽悠，当前的房地产调控政策只能从严执行，不能有丝毫松动。