⒊ 每平米3300元的两限房项目开发流程：

看了上面的介绍，相信大家都会喜欢，甚至向往在这样的社区生活，并欣赏我们提供的建筑设计，但大家肯定也会关心这样的社区和房屋到底怎么才能实现。根据很多年的研究，我们提供了一套完全符合现有政策，也能最大限度满足政府利益的开发流程，以保证得到政府主管部门最大限度的支持。简要介绍如下：

在北京郊区找到适宜的土地不难，但我们能给政府怎样的收益呢？我们计划给予政府的利益，也就是土地出让金和附带条件，将是非常诱人的，简要介绍如下：

⑴ 100栋（57.6万㎡）两限楼，按楼面价每平米750元交出让金，合计4.32亿元。

⑵ 按两限楼总面积57.6万平米，每平米300元标准，投资市政建设费2.592亿元。

⑶ 用25栋（14.4万㎡）回迁房，帮所在区/县政府落实当地旧房改造和居民安置。

⑷ 和政府平分10栋商业楼，即以5栋商业楼（3.6万㎡），使政府实现可持续发展。

⑸ 两限房均价上限每平米3300元，按每平米200元交纳各种税费，合计1.152亿元。

⑹ 按商业楼每平米8000元，回迁楼每平米3300计算，政府实得收益合计13.1亿元。

（注：本项目给政府13.1亿收益，而总销售额仅19.008亿，确保了可持续发展）

这里请注意，对于非常让人头疼的拆迁问题，我们是这样处理的，每占用一块675亩的农村土地，将提供给政府1800套板楼两居，由政府作为实物补偿。而政府则可以在制定合理的实物补偿标准后，通知将被拆迁的居民自愿办理产权置换，由于是现房置换，也就是被拆迁人可以先看过房子，再决定是否换房，如果同意置换，政府就帮助安排搬家公司协助搬家，并在收回原有房产及证书后，给被拆迁人颁发新房的产权证。由于我们提供的回迁房比较多，所以，政府可以更快的完成更多土地的拆迁整理工作，更好的解决土地供应问题。

在取得土地之后，如何解决资金来源，也是非常重要的问题，我们对投资者的收益保证，以及现金流策划思路，也是非常先进的，采用了房地分离的定单开发模式。

⑴ 首先组织投资人按照每平米100元标准，投资5760万人民币，作为启动资金；

⑵ 帮助政府整理并提供限价房新镇用地，投资完成三通一平，并交纳开发保证金；

⑶ 认购人按每平米1050元与政府签土地转让合同，按每平米3300元签认购合同；

⑷ 政府从1050元中，拿走750元土地出让金，其余300元，用于市政配套改造；

⑸ 银行按认购面积发行每平米800元债券，建议月息2%，用于定向支付建安费；

⑹ 按住宅楼每平米1350元，商业楼每平米1500元，招标建筑商进场按期施工；

⑺ 项目竣工验收后，组织认购人选房、验收，并由银行为认购人办理贷款按揭；

⑻ 认购人的按揭款将直接用于偿还企业开发债券的本息，若有节余则为管理成本；

⑼ 投资人通过投资两限房，以5760万得到2.88万平米商业楼，单位成本仅2千元；

⑽ 发起机构得到节余款和一栋7200平米的商业楼，实现策划收益，并会再接再励。

这是一个共赢的开发模式，政府、银行、建筑商、认购人、投资人、策划人全面共赢。资金管理严格，建筑商不再垫资；每栋楼房产权明确，产权人按物权法取得地下室收益。

附：项目现金流收支计划简表，及推荐在新城建设中采用的导轨电车图片：