洪曦: 以房地产资本密度论看中国房地产-----阴跌
也许在别人看来,我是一个房地产死多头. 其重要原因是,自从2001年以来我始终看多上海房地产,并在媒体上发表了一系列文章,阐述我的观点.我之所以看多中国房地产是通过非土地要素集聚程度来分析土地价值,而这个方法的核心观点是房地产资本密度论. 然而中国GDP增速开始下降并得到确认,也就是当一个地区资本密度走高时将驱动房地产价格走高, 当一个地区经济开始进入调整或衰退时,房地产价格将出现调整.股票投资中的资金和股票二元现象:价格上升与否与是否存在泡沫是不同的两个问题. 比如在中国A股市场上, 其实一个上市公司不产生任何盈利,只要有预期存在,中国股票投资人还是愿意买它,虽然我也不知道为什么要买. 比如一个公司100年不分红,100年以后翻10倍,这个股票,我是不会买的. 中国股票市场非常奇特, 如果一个公司净资产收益率近似为零,(PE值趋于无穷大),则在去年股市市场上的价格是在8元左右. 我之所以提这个例子,是因为这样投资人容易理解, 在成熟的投资人眼中这样的股票一文不值, 但是还是有朴素的投资人去买, 这样就出现了,只要有钱愿意买这只股票,这个股票就有价格, 只要有更多的钱追这只股票, 这个股票价格还可以上升, 因为对应这个股票钱的价值数量,比这个股票数量更多. 这个股票价格就会上升. 就会出现一个现象就是有泡沫的股票不一定不涨. 也就是投资人非常熟悉的”资金推动”现象. 显然资金推进股票,股票价格就上升,资金撤出股票股票就下跌,借用这个两元(股票和钱)的替代现象, 去解释房地产三元(或更多元)的替代现象是非常有帮助的.房地产投资中资金,人力和土地的三元现象:首先理解,房地产的三元现象. 经济学原理认为, 所有的经济产出都是三种经济要素投入的结果, 三种经济要素是:土地,资金和人力. 对比上面讲的股票市场中,对立面是二元的,股票和资金相互对立, 股票价格取决于对立面的资金, 资金是水和股票是水上的漂,水池中注入水则水平面高,则股票价格上升,而抽水则水平面下降,股票价格随之下跌. 而三元的房地产模型中, 一个面积相对稳定的城市,如果持续吸引资金,同时获得人力资本的的投入,这个城市的土地就会消耗. 当然这里进入的资本和人力两者是有机注入, 就是对经济有贡献的资金和人力, 比如我们剔除了一个城市人口的注入全是退休者和乞丐的极端现象,因为退休人员和乞丐的增加不属于生产人力边际投入. 由于在三元要素之间,有资本密集型,和资本密集型企业,以及不同经济发展阶段的第三产业比例不同, 三要素之间的”对价”,较为复杂. 为了研究问题和表述的方便, 我们把三要素土地,资金和人力再抽象并划分为土地要素和”非土地要素”,显然非土地要素就是资金和人力两要素了. 这样我们的逻辑模型就可以映射到股票市场的情形中了.
