文 《环球企业家》 商思林
对那些在本轮房地产低潮期幸免于难的公司来说，一个低成本扩张的时机已经到来。5月26日，SOHO中国有限公司宣布以55亿元人民币收购了位于北京中心城区的一处地产项目——凯恒中心，其中包括承担其所有债务。对项目出售方北京凯恒房地产有限公司来说，这是一次痛苦的出售——其去年净亏损超过人民币2800万元，资产净值比2006年的4600万元已缩水了一半还多。分析人士相信，此交易额若放在1年前，简直是不能想象的。
因为该项目需要一次性支付的款项巨大，在谈判过程中，SOHO中国成为单一收购方。“新项目非常顺利、快速地达成交易，主要原因是没有竞买对手，这与整个房地产行业当前的竞争状况有关。”SOHO中国联席董事长潘石屹告诉《环球企业家》。此举凸显了手头握有大量现金的开发商与那些仍需挣扎脱困的同行间冰火两重天的景象。这也是SOHO中国自去年10月在香港IPO以来进行的第三宗大手笔收购。
由于融资渠道收窄和房地产市场陷入低迷，去年一些疯狂囤地的中国房地产商们现在正陷入如何筹措资金以延喘的苦战。最为典型的一幕发生在今年3月20日，野心勃勃的恒大地产不得不放弃在港IPO计划(详情请于Gemag.com.cn参见5月下《恒大地产危机调查》一文)，及至5月底，才成功获得35亿港元的私募资金，缓解燃眉之急。
在去年越飚越高的几次土地竞拍中，类似SOHO中国这样的公司常常被出手更为阔绰的同行挤出拍卖现场。而现在，土地的价格已经便宜到可以放手一搏的时候了。“潘石屹之前屡次唱空是因为手中没地，现在有地的(开发商)没钱，而有钱的(开发商)就开始大举买地了。”一位房地产商私下告诉本刊。今年1月11日，中国海外发展有限公司(0688.HK)与世茂房地产控股有限公司(0813.HK)斥资46.6亿元购得了杭州的两处地块。
一些房地产商也对收紧的银行信贷表示乐观。瑞安房地产有限公司(0272.HK)主席罗康瑞称，紧缩的信贷环境实际上为他的公司带来了好处，银行现在更倾向于把钱借给大企业，而不是信誉度不高的小公司。
证券分析师称，今年中国股市和房地产业发生的整合动荡，最终会为投资者制造出绝好的买进机会。那些财务健康的大型开发商将进一步受益，一些实力不足的小开发商则将成为收购目标。 冰火两重天 让国美第一城总经理陈云峰感受到市场冷暖变化的一个小细节是，在今年元旦以前，每次和银行的信贷人员吃饭，对方都抢着付账，希望能讨好房地产商以扩大自己的房贷业务。但在此后，情形却颠倒过来了：买单者变成了房地产商们。
陈向《环球企业家》回忆说，直接触发市场变化的是去年12月份推出的第二套房政策。该政策将家庭第二套房的首付款比例提高到40%，导致大部分徘徊的投资者放弃投资的想法。陈随后发现，电话询问、上门来访、预签量等数量直线下降。紧接着，银行个人放贷审核前所未有严厉起来，他不得不费很大精力来与银行沟通。
事实很残酷。今年5月北京共有44个项目放量入市，整体开盘均价为15628元/平方米，环比涨幅不到1%。北京市期房网上日均签约261套，日均签约面积28513平方米，同比下降超过1/3。“几乎所有人的反应都慢了半拍，大家都有点手忙脚乱。”陈说。
而此前的大好行情则刺激了地产商的大干快上。最明显的一个例子是，当建设部出台“90平方米小户型要占开发总面积70%”的政策后，开发商逆流而上，通过规划时“一分多”、销售时“多合一”的手法规避政策，依然大推大户型。市场好时，银行对此睁一眼闭一眼，但现在，这类贷款基本被银行列入“劣质贷款”行列。更有甚者，房地产商因为担心银行不放贷而导致网签退房，现在的购房合同大都会提前给银行预审。这在2007年几乎不可想象。 “好时候过去了，很多人感到被卡住了脖子，难以呼吸。”广州至达房地产咨询有限公司总经理李卓建说。但一些聪明的投资者则在此刻发起了新的攻势。
广州最热板块珠江新城的标志性建筑东塔，通过竞买资格审查的5家企业中仅有保利地产一家内地企业，其余4家都是老牌港资企业——新世界、新鸿基、华人置业和越秀投资。 李卓建总结这些抄底者的特点是，在商业项目建成后通过卖给基金等渠道获得及时回款，同时又可以参股基金，并成为这个商业项目的管理者。拥有稳定、持续的商业地产租金回报。商业地产往往更具有抗跌性，在市场进入观望时扮演现金奶牛的角色。
