目前上海市房地产市场正处于一个非常微妙的时刻，供求双方进入一种僵持阶段。不过，从各种迹象来看，市场急跌的概率正在迅速提高。在当前市场价格水平上，还有许多因素对房地产市场供求产生影响，用经济学的概念来说，当其他因素发生变动以后，会对房地产市场供求曲线的位置产生影响。我认为（前面的博文中也提出过这一观点，参见《警惕房价预期导致“中国式”次贷危机》）其中开发商和购房者（包括当前未购房者和已购房者，尤其是那些以投资为目的的住宅购买者）的预期是两个影响房价变化的重要因素。

通常对市场前景判断较为准确的开发商和个人行为调整以后，会对市场整体预期产生导向作用，比如万科的降价促销活动、李嘉诚旗下楼盘大幅降价举动，开发商可能为避免损失在一段时间内持观望的态度，但以投资为目的的住宅持有者可能会望风而逃。换句话说，这些住宅投资者是许许多多的“小房地产开发商”，当其预期逆转、争相抛售住宅时，短时期内会出现大量的市场供给。即使购房者的需求水平保持不变，短期市场供给大幅增加会对房地产市场价格产生急剧下跌的压力。这种下跌压力维持一段时间以后，房价很可能会向下调整，初期可能以折扣、优惠、促销、让利、回馈消费者等形式和名目出现，一旦运用这些方式的房地产开发商数目逐渐增加，那么直接降价迅速回笼资金的局面就会出现。当大量“大小开发商”同时出货时，价格会出现急跌态势。价格下跌又会引发这些“大小开发商”的资金链更为紧张，它们会希望更快地回笼资金，这样整个房地产市场将出现跳水的态势。

本文这里的观点是要说明，虽然房地产市场供给整体上看弹性较小，但是能够在一定市场价格下提供住宅产品的不仅仅是房地产开发企业，还要包括房地产投资者（比如手中有几套房的消费者），每个住宅投资者的力量较小、规模不大，但是如果这些投资者的力量汇聚起来，会对市场产生毁灭性的影响。

至2006年底，上海住宅存量为40857万平方米，加上2007年一年和2008年上半年建设完成的住宅量，总住宅存量约为4. 4亿平方米，其中2002年至今建成的住宅约为1.5亿平方米[1]。在本轮房地产市场热潮中，有相当比例的销售属于投资性购买，即为了获取更高的资本收益而进行的购买。根据上海统计局2006年和2007年的估计，其中投资性购房约占16-20%[2]，那么，持有在个人投资者手中的住宅约有2400－3000万平方米，几乎相当于上海市一年的住宅销售量。因此，一旦由于市场情况变化导致这些住宅释放出来，那么会对上海房地产市场产生巨大的影响，房价向下调整的可能性将日益增大。

[1]　这里的数据一些直接出自上海市统计年鉴，有些是根据相互关系计算出来的。参见上海市统计局网站，网址http://www.stats-sh.gov.cn/ 2003shtj/tjnj /nj07.htm?d1=2007tjnj/C1702.htm。

[2]　对于投资性购房的比例各方估计有较大的差别，其中上海市统计局的估计是相当保守的，为了不至于夸大相关问题，本处采用了统计局的估计。