准确地说，小产权房不是商品房，所以不能公开对外出售，小产权证也不具备商品房产权证的法律效力。所以，买房人购买小产权房，其利益将不受国家法律保护。因此，买房人要防止被低廉的价格所迷惑，而忽视了小产权房普遍存在的房屋质量、物业管理和违规拆迁等隐患。

记者还注意到，小产权房往往在建筑质量方面要逊色于同类的普通商品房。如上述嘉定马陆的房子，看上去就像是集体宿舍；南汇宣桥的房子原本就是工业区的职工住宅；松江恬润新苑的房子，则到处可见“缝缝补补”的墙面。

大小产权无权威的解释

那么，动辄挂在买房人嘴边的“小产权”究竟指什么呢？房地产业内人士向记者介绍，小产权是充满中国特色的称法，主要是为了相对区别于“大产权”。但事实上，对大小产权并无统一的权威解释。

第一种解释是，发展商的产权叫大产权，买房人的产权叫小产权，这种叫法是因为买房人的产权是由发展商的一个产权分割而来的。所以相对而言，发展商的产权大，购房人的产权小。

第二种解释是，国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证仅由乡镇政府发证的叫小产权。买房人需要特别注意的是由乡镇政府发证的房产实际上并无真正的产权，因为这种房产缺少国家出具的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。

第三种解释是，房产再转让时不用交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。由此来看，普通商品房是大产权房，而经济适用房是小产权房。一般买房人可以从购房合同的土地使用权条款中进行区别确认。

目前广为流传的小产权一般是指上述第二种解释，也叫乡产权。乡产权是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。

适当规避风险

据房地产业内人士向记者透露，目前上海的小产权房被明令禁止公开交易，它们往往以动迁安置房名义出售或在广告中回避产权问题。

如果买房人实在对小产权房有意，专家建议在购买时优先考虑以下几个因素，这样可以适当规避风险。

首先是坚持只买现房的原则，这样可以防范开发商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中开发且规模大的小区购买小产权房，这样将来万一遇到维权情况时，可以集中广大住户力量共同行动；在村民混居的小区购买小产权房，可以有效防范被违规拆迁的风险；最好在购买小产权房前打听一下开发商的背景，有政府背景的优先考虑。