从1998年6月29号国务院决定党政机关停止实行40多年的分配福利住房开始，到现在为止再过十天的时间就整整十年了。中国住宅产业化10年改革之路，见过彩虹，也经历过风雨，走过坎坷。

其实我们经历过什么并不重要，重要的是我们能从经历中获得成长、重生，我们能回过头来对楼市的前世今生做一个彻头彻尾的了解，只有这样，我们才可能把握楼市的未来发展方向。

现代房地产业在我国的兴起，尽管是近一二十年的事，但其发展迅速，为世人所瞩目。同样，作为政治、经济和文化中心的首都北京的房地产业发展更是一波三折，富有生命力。我把北京房地产业的发展分为五个阶段。

1990年～1994年的起步阶段

北京房地产业起步于上世纪90年代，基本与我国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。

但由于海南、北海房地产泡沫的破灭，政府逐渐对房地产市场更加关注起来，然而政府清理整顿的措施让一些开发商被迫退出，从而导致房地产市场上一片混乱，房地产产品质量和设计差而不合理。

1995年～1997年的蓄势阶段

北京房地产市场经历了一个混乱阶段以后，开始吸取教训、总结经验并积蓄力量。这一阶段是北京房地产市场学习进步和成长的阶段。

1998年～2001年的跨越发展阶段

实际上在遭遇前一个阶段挫折之后，无论开发商还是政府都没有停滞不前。一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。政府也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。

特别是1998年中国住房制度改革，北京实现了货币化分房以来，北京的房地产市场得到充分发展的机会，通过市场化，社会化途径让市民的住房条件得到很大改善。也因此，北京房地产市场实现了质的跨越发展。

2002年～2005年的飞速发展阶段

2002年～2005年是北京房地产市场的快速发展期，市场已经由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。在这短短的3年中，北京房地产产品品质不断提升，而市场需求是导致品质提升的最主要因素。

2006年～2008年的高潮阶段

在经历了飞速发展阶段以后，北京房地产市场空前高涨。市场的逐渐成熟、购房者的逐渐理性以及政府的多次宏观调控，这些成效都有可能会在大约08年前后凸显出来，因此2008年楼市将达到一个顶峰阶段，而后房价即使不降，楼市也将会呈现一个稳中有升的发展态势。

现在北京楼市处在一个什么样的现状呢？

说到北京房地产业的现状，可能许多人都会从房地产市场上列举近几年的数据来对现状作出具体的分析，或者探讨一些商业地产的发展状态。这固然很好，然而我越来越发现，作为房地产本质属性的居住功能和投资功能二者之间的关系在不断出现偏差，二者的矛盾也越来越严重。所以，我们今天探讨北京房地产业的现状，就单纯从房地产的本质属性上谈起。

房地产是一种非常“特殊”的商品，具有两种不同的属性或者说两种不同的功能。一是居住属性和功能，即作为消费品自己居住；二是投资属性和功能，即作为投资品用来赚钱（不管是长期投资用于出租，还是短期投机买进卖出，赚取差价）。这是房地产既不同于汽车和家电（只有消费属性，没有投资属性）又不同于股票和债券（只有投资属性，没有消费属性）的地方。房地产的这两种属性和功能是统一的不可分割的，但是居住属性永远是第一位。房子能够用来投资的基础是房子可以用来居住，如果没有了居住属性，投资属性也就没有了。房地产为什么具有投资属性，那是因为作为耐用消费品它可以长期使用，可以出租；土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可以升值。

所以说，不管房地产市场开放到什么程度，房地产首先要满足居民居住的功能需求，如果本末倒置，房地产市场也就成了无源之水、无本之木。

了解了房地产作为居住属性的最根本属性，也就认识了房地产在某个侧面的发展状况。衡量居民对住房需求功能的满意度不仅仅在于房价的高低，还在于居民收入水平的高低等等。

据2007年年初北京蓝皮书《2007北京行业分析报告》显示，北京房价涨幅大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于职工工资和居民可支配收入的增长幅度。因此，北京人70%买不起商品房。

10万北京人移居河北燕郊不能不说明北京房价高到了何种程度，显而易见，北京的高房价已经使许多北京人无力承受高昂的住房消费，他们可以说是被逼无奈而只好选择异地置业。

而随着房地产泡沫的进一步膨胀，各方面的问题凸显出来。自去年年底购房者的观望情绪加大，拐点论也越来越被提出。另外今年年初银行对开发商的资金紧缩，让开发商无路寻找钱途，更加重了购房者的观望情绪。

从今年2月份开始，北京住宅销售均价依次为13036元/平米、13090元/平米、13488元/平米及13222元/平米。通过直观的数据分析，4个月来房价变化并不明显，上涨的幅度非常小，5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价下降266元/平米，降幅达2%。

未来的房价该往何处去？只能拭目以待。

导致北京房价持续攀升的原因

尽管今年北京房价出现近年来的异常不景气，但依然高位运行。推高房价的原因有很多，除了北京特殊的身份地位外，最重要的是下面几种原因：

1、高地价催生高房价

房地产本身就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有相当大的比例。因土地属非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是水涨船高，房价高也就在情理之中了。

华远总裁任志强认为，土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如去年一季度土地价格上涨9.8%，远高于房价增幅的5.6%。房价增长中大部分来自地价增长，许多城市土地楼面价已经超过万元/平方米，房价的增长中成本的增长占有一定的地位。

香港太平洋总裁贾卧龙和任总的观点不谋而合：“现在可供招拍挂的土地越来越少，很多地方都是‘一地难求’，‘天价地’也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，加大了拿地成本，他只有两条路可走：一是房价不变。在占总成本大多数的土地成本上涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。另一种情况是，其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发成本增加的情况下，开发商要保证利益获取，只能将多出的负担追加到房价之上。”

不管他们说的对与否，但是他们却道出了实情。但也没办法，城市的土地属于国有，这也是中国的国情决定的。

2、供求关系影响价格

房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。今典集团董事长张宝全认为，在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。上海房价的暴涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并波及到中低端房产，最终出现投机。

虽说供求关系跟房地产价格密不可分，但我不太赞成这些开发商的说法，决定房地产价格的因素只有房地产价值，而供求关系只是影响房地产价格的一个重要因素，反过来价格也影响供求关系。所以我个人认为开发商以供求决定价格为幌子，推卸开发商高抬房价的责任。况且北京的住宅市场究竟是不是供不应求还有待探讨。

3、开发商捂盘惜售抬高房价

越来越多的开发商经常传出“捂盘”之声，“捂盘”似乎成了一种见怪不怪的楼市现状。北京房价上涨较快的重要因素之一，在于部分开发商捂盘惜售的行为。所以这种见怪不怪的楼市现状也就决定了北京的房地产市场已经处在一种非理性、不正常的状态。

4、有效土地供应不足

据去年年底中国房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完成土地供应计划，整体看来，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找“米”下锅，自然会对一些地块进行争抢，加上有些开发商对未来的预期过于乐观，所以地价就被“抬”上去了。

可见，房价持续上涨和土地供应不足不无关系。

5、百姓买涨不买跌的心态

在楼市上和股市上流传着这样一句话，买涨不买跌。可见诸多炒房者的加入把整个楼市搅得一团糟，所以只注重投资和投机的炒房族严重影响了自住消费者的心理。当许多人还没有对房子的需求甚至根本就没有购买房子的经济实力时，他们看到日益高涨的房价也会按捺不住。从而老百姓们都相互盲目跟风，不管三七二十一，也不管自己的能力和需求，总担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，他们都会这样认为，于是形成了恶性循环，越追越涨，越涨越追。

结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者自身有着重大关系。

北京的房地产现状就是当政府面对这些问题时，他们采取积极措施，稳定房价，保障老百姓们的利益。

虽然房地产行业早就市场化，但如今的房价问题绝不是简单的市场行为所能解决得了的，更不像某些开发商所说市场就要由市场解决，事实上，当房地产市场出现问题而市场自身很难调节时，那么政府就应该采取各种经济手段、行政手段或法律手段进行干预。

宏观调控是什么？宏观调控就是国家运用计划、法规、政策等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。

所有这些情况都说明，中国政府关注房地产市场运作、关注房地产价格和进行物权的改革，这无疑是符合客观需求的，也是同世界接轨的。特别是近年来我国房地产发展中确有房地产商、炒房团和地方政府三位一体，在谋利与发展的冲动下，忘记了房地产实现“居者有其屋”的根本宗旨，造成房地产价格无限高抬和经济适用房绝迹，这既透支了房地产的经济活力，也激化了人民对住房需求矛盾。这种情况下，推进房地产发展管理的宏观调控与改革是非常必要的。

而不是像某些开发商把房价上涨的责任推给政府的宏观调控，甚至更有人把政府的宏观调控说成是历史的倒退，说这话的人我觉得既没有学好经济学理论，更没有理论联系实际，没有走群众路线。

经济手段

从2003年特别是121号文件拉响了宏观调控的警报。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

04年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率；05年10月又重申对二手房交易应征收个人所得税；06年4月房贷利率再次上调，调控卷土重来；06年5月，国税总局出台二手房营业税政策，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，可见，已经开始打击炒房行为；06年8月，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率；07年央行共连续6次加息；截止到今年6月份，央行已经加息共6次。

行政手段

04年3月紧接着一系列政策如8?31提高了拿地门槛；05年3月国务院出台八条意见以稳定房价即为国八条；5月份又出台新国八条；06年国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，颁布国六条；同时又提出了限制套型90/70政策；06年7月，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；同月，建设部出台171号“外资限炒令”；2006年8月，明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围；07年3月16日通过《物权法》，10月1日起执行，保障了购房者的利益。

惠民政策

房地产不仅仅是经济问题，也是政治问题。政府为了调节房地产市场和老百姓民生之间的矛盾，北京包括许多城市很早就开始建起了经济适用房，为中低收入者居住环境的大大改善提供了有力保障，尽管如此，还有一些不尽人意的地方；06年8月，建设部出台廉租房管理实施办法。07年8月国发〔2007〕24号，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分低收入家庭住房还比较困难。

北京市房地产业存在的问题

从北京市这几年的发展现状来看，不难看出北京市房地产业在国民经济中作为支柱产业发挥了重要作用，取得了相当可观的成绩，我想大多数人都会写到北京市房地产业的可喜成绩，所以我不想在这里赘述。我只想从民生角度总结一下北京市房地产业存在的一系列问题。

1、房地产市场混乱

房地产市场混乱包括秩序混乱还有各种信息的不对称。

现在房地产市场秩序仍然比较混乱，存在着侵害群众合法权益的现象，房地产业欠税、隐瞒利润的现象相当严重，需要进一步整顿规范。

开发商宣称房价高、买不起房源于供求关系，地供应少，盖的房少了，老百姓需求大，所以房价必然涨。但实际上所有统计数据都显示北京商品房供应量是潜在过剩而不是供不应求。北京有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出，房价却在涨，这种现象主要是信息不对称造成的，老百姓不知道市场上哪有房子。

2、房产价格相对过高

由于种种原因，房产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而中国房地产的利润率高达30-40%。按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。

3、房地产企业自有资金率过少

我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，于是多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况，在房地产界屡屡出现，广为存在。直到现在，很多房地产商进行房地产开发还绝大多数靠银行贷款。中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。90年代以来，中国各商业银行出现的大批呆账、坏账，超过2万亿元，此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。

今年银行紧缩银根正是对这个问题的反思。

4、住房保障建设力度不够

由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入家庭购买的户型的，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。前一时期，北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象，有的人等了几天还是连号都拿不到，更不应该的是，建筑商不该去雇人拿号，并以4万元一个号进行倒卖。我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，像回龙观小区，天通苑小区，都离市中心区约20公里，这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。

据统计，北京已经建成2000多万平方米经济适用房，解决了一些中低收入家庭住房问题，但与居民的需求差距仍很大。完善公共住房保障制度已经十分迫切，政策上对低收入群体的倾斜是必然选择。

5、旧城改造拆迁引发矛盾相当普遍

房地产的推进中，有不少企业十分看中旧城改造，看中一些住宅区或城中村的商业价值。在很多地方政府经营城市的欲望十分强烈情况下，就出现了大拆大改。特别是因为拆改的越多，GDP的增长越快，某些干部的成绩越突出，于是拆迁范围越搞越大，愈演愈烈。

特别是作为政治、经济、文化中心的首都北京，其拆迁问题更容易被突显出来。

如何解决北京房地产存在的问题

既然房地产市场存在问题，就应该针对这些问题找到解决的办法。

1、统一数据、稳定房地产市场秩序

房地产市场比较混乱的问题，主要应从四个方面解决：优化土地供应结构，合理地确定各类土地的供应比例，加强土地与住房供应的衔接；要进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；统一各部门的数据指数。

北京市统计局的人士表示，目前研究的内容既包括统计局的数据，与建委发布的指数统一的问题；也研究北京市统计局内部的两大指数协调问题。据悉，“北京市房地产统计信息”拟将按月通过“北京市统计信息网”和新闻媒体向社会公布，同时新公布的指数将增加不少内容。而未来建设部门的价格是否与专业统计部门的指数合一，或者以何种方式发布，都在加紧研究之中。

不过，对这次房地产价格的编制改革不可期望过高，原因是统计局与建设部门的标准容易统一，但是统计局内部的两个版本统一尚需要时间。

2、采取积极措施稳定房价

虽然近几年国家频频出台调控政策，但是，价格涨势依然强劲。我认为，新的房地产形势下，可能需要深入思考其面临的问题，并实施有针对性的调控政策。

3、严厉打击炒房、投机行为

目前许多家庭连居住条件都没有达到，首先应该满足大多数人的利益。在严格控制国外投资者购买国内住宅的同时，与世界大多数国家一样，在住宅的保有环节征房产税，将大大提高住宅的持有成本，降低和挤出倒手和投资的利益，会非常显著地抑制住宅的投机和投资性需求，使得这方面的土地需求压力大大减少，甚至使其基本为零。

4、调整舆论导向，推动需求分流

要通过正面宣传使广大居民认识到，在社会主义初级阶段，国家财力有限，人民群众收入水平也不高，现阶段我们不可能做到每一个家庭都“居者有其屋(产权房)”，而只能尽力做到“居者有屋住”。通过引导，要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向二手房市场和租赁市场。

5、抑制开发商不法行为

严厉查处开发商捂盘惜售等等各种不法行为。

6、建立商品房成本监审制

各级价格部门应定期测算各分区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审，并在认真审核的基础上，每半年向社会公布一次监审结果，房价上涨过快或成本变化过快地区可每季度公布一次，以提高消费者对房价构成的认识，探索建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。7、加强住房保障建设力度

多建一些实用的经济适用房和两限房。可以由市里统筹选址，在中环线两侧(主要在外侧)划出一定量的土地，定向建造一批面向市区动迁户并只租不售的“租屋”。土地出让金、住宅配套费适当减免，或由市财政从土地收益中拨款明补。市政增容费适度优惠，设计标准由市里统一核定，户型力求紧凑实用，造价在中标时锁定。

北京房地产业发展趋势如何

1、未来房价走势

关于楼市普通百姓最关注的就是房价了，未来楼市将向何处去？未来房价究竟是涨还是跌？

从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。房价不可能永远处于上升趋势，总会有拐点，而房地产热潮也是会有一个周期的，现在种种迹象表明，这轮热潮已经接近尾声。

2008年奥运之后，开发商将不能再炒“奥运”概念，再加上四年来政府已经出了税收、土地供应等方面的调控政策，若是政府的宏观调控政策能够进一步细化并执行到位，那么北京的房价将会回落到合理区间，虽然不好说2008年奥运会后北京房价一定下跌，但是房价肯定会有调整。

2、对住宅质量本身要求的变化

经过汶川大地震的教训，现在购房者对未来住宅的抗震要求会越来越高，更加关注细节的设计和整个品质的提升。

3、住宅将逐步实现郊区化

面对城市拥堵的交通、喧闹的环境，大气污染和环境肮脏，再加上中心城市可用于开发的土地越来越少、土地成本越来越高、房价居高不下，而与之形成鲜明对比的是，处于城市边缘的郊区，是一个很好的发展空间的现状，市场的目光开始移向郊区。小汽车的普及，提高了郊区土地的方便度，在客观上也推动了郊区化的发展。特别是两会中胡锦涛主席提出的构建和谐社会更意味着住宅郊区化是顺应历史潮流的应时之举。

4、个人合作建房模式逐渐被认可

楼市上房价持续上涨与百姓无力购买而只能望房兴叹的矛盾越来越激化，于是这一普遍事实把“个人集资建房”这一新型模式推向了顶端。

尽管目前个人合作建房者们面临着拿地困难等诸多问题，这条路也并不顺，但是它的出现，迎合了一部分买不起房的人，起码比起买开发商的房希望更不渺茫些。因为这样打破了开发商建房的霸主地位，为房地产市场注入良性竞争。

买房难成了百姓普遍的问题，住房作为百姓心中梦寐以求的梦想必然促使一种新的住房模式的出现。而恰恰“个人集资建房”能够最有效的减少购买开发商项目时的许多成本，粗略算来，可以省掉四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。通俗地讲就是说比购买开发商的项目要便宜很多。这必然成为一种解决百姓住房的出路，尽管遭遇各种挫折，但毕竟是新生事物，不被多数人接受也是情理之中的事。

5、二手商品房将主宰未来楼市

新房价格越涨越高，新房的发展潜力越来越有限，终有一天会达到饱和。但是二手房市场永远都不会消失。目前楼市上某些热点区域惊现“价格倒挂”现象，也就是说同一项目的二手房竟比新房卖得还贵。

虽然这对于偌大的楼市来说，还算不上普遍现象，但至少能给目前的楼市带来一些引导，可能人们追求二手房的火热还会逐步成为一种潮流。