土地未必稀缺

根据《全国土地利用总体纲要》，到2020年我国耕地面积保有量要确保在18亿亩以上。根据国土资源部的统计，2005年我国耕地面积在18.31亿亩左右，那么，从2006年至2020年可利用开发的耕地面积约3000万亩。

从1998年到2007年，全国完成土地开发面积16.54亿平米，地产公司购置土地面积27.07亿平米，约合244万亩和399万亩。根据我们的测算，350万亩的土地已经能够满足未来10年商品房建设的需求，占未来可供土地总量不到15%，土地供应比较充足。

房价和收入水平

到底有多少人能够承担得起目前的房价呢？我们想通过基尼系数来推断不同收入层次的人群对房价的承受能力。根据世界银行的调查统计，2004年我国城镇基尼系数33.98%，收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%，我们预测到2007年这个比例将上升到55.79%。表二中的数据显示，收入前10%的人群能够承受目前的房价，按揭贷款年还款额占家庭可支配收入的19%左右，这部分的人口数量约6000万人，相当于2000万个家庭；收入在前10%至20%的家庭也能够承受现在的房价，但年还款压力明显超过第一组人群；而第三组以下的人群对目前的房价只有短期的承受能力，假定未来收入不增长，将家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭贷款的购房行为是不能长期维持的。

现实情况和我们的推断类似，从1998年到2007年间，我国住宅销售总面积32.17亿平米，大约销售2550万套，同第一组和部分第二组人口的住房需求相当。组间收入差距显示，第三组人口收入需要增长36%才能达到第二组人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增长10%计算，大约需要3至4年时间住宅市场才能形成新的购买力。

结束语

未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。（友邦华泰基金方纬）