●租赁房成危房，合同依法解除

●买卖房产倒塌，已交房款应退还买方

四川汶川地震发生后，当地司法机关反映灾区群众咨询房产法律问题的一个焦点就是房屋租赁合同尚未到期，房子有的彻底倒塌、有的裂缝成为危房，这类房屋租赁关系该怎么处理？

按照我国合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因地震使房屋倒塌、裂缝而成为危房，即租赁物不符合租赁合同订立时当事人的意思，原租赁物的灭失或不符合正常租赁用途，属于不可抗力致使不能实现合同目的，应依合同法第九十四条可以解除合同。

合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质处理。环球律师事务所律师张韬解释说，针对房屋租赁合同的解除，已经履行的部分不受影响，即承租人已使用房屋相应支付的租金不予退还，到期应付未付的应当继续给付。剩余期限的租赁关系解除，承租人不再有承租的义务，也不必再继续支付租金；出租方无义务再继续提供原合同约定的相同用途和状况的可使用房屋。

对交易中的房产，地震中倒塌或成危房的，买卖双方权利义务应如何划分？

我国合同法第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

在房产交易中，如果买受人已交房款，地震造成房子倒塌、出让人地震遇难死亡，甚至出让人家属也遇难的，应该如何处理？

依照合同法规定，房产交易中已交房款不等于房屋买卖合同履行完毕，也不等于完成房屋物权的变更。张韬律师认为，房屋变更登记完成前，房子因地震而倒塌，无法交付合同标的物，合同应当解除，已交房款应当退还买方。 （宋伟）