1.缘起

我在《房地产的是是非非（拿地篇）》一文结尾中指出：房地产中的一切问题源于土地交易问题。这一问题能否合理解决，决定了后续问题的走向。

时下热议的是房价涨跌问题，大家都来当算命先生；政策往往也难以跳出一松就乱、一紧就死的二重奏。中国的房地产业已经步入何去何从的十字路口。

作为一个支柱产业，房地产业已形成庞大而复杂的产业链，大起大落都会对全局构成影响。从大背景看，国际国内出现不少新的复杂因素，亦面临不少新的严峻挑战。六月十三日，涛哥在论及金融和房地产问题时指出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

从严格意义上讲，中国的房地产业是改革开放后才逐渐兴起的。房改“末班车”停开后，基本上将住房问题推向市场来解决。现在回过头来看，如同医改一样，房改也存在很多问题。

前几年开始搞经济适用房，去年八月七日（国*务*院）《若干意见》又要求搞廉租住房，这才将住房问题由单一解决向多元解决的方向迈进。中国的住宅供应体系因此形成廉租住房、经济适用房和所谓“商品房”共生的局面。

然而，中国房地产仍陷入迷局之中，亟待破解。

2.土地及其交易

《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

土地是由所有权、使用权和受益权组成，它们是各自独立亦又可以共同派生的。完整的土地权属涵盖地下权（包括地下资源开采权）、地面权、地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）。

在中国（正在或将要实行“一国两制”的港澳台除外，下同），土地转让的只是使用权及其派生的受益权，亦拥有了地面权和地上空间权；所有权并地下权仍归国家。民间常常说的“买地皮”形容得很精准。如果你买的地皮下面发现石油或者文物，那应该归国家所有。

我之所以在上面将“商品房”打上引号，是因为我最近一直在思考中国的“商品房”算不算严格意义上的商品房？我们的土地使用权根据不同的功能而规定了不同的使用年限，如一般规定的上限为：居住用地70年、工业用地和综合用地50年、商业用地40年。去年十月一日开始实施的《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”人们关心的是，住宅建设用地使用权期间届满时的自动续期是一个进步，但续期的土地使用费支付标准和办法还不清楚。