文/千万家市场研究中心 高晗
政府推行限价房的主要目的还是以增加中低价位住房供量、丰富住房供应种类的手段，来达到保障中等收入家庭住房、以及牵制过热的商品房市场的功效，作为政府干预市场的重要手段，其作用不仅仅是住房保障，还应起到调节住房市场价格的作用。虽然我们能听到很多置疑的声音，认为限价房的推出对于房地产市场现有的种种弊病和隐患起不到太明显的作用，但我们要注意的是，作为一个启动时间不长的政策，它肯定存在着很多不完善之处，限价房毕竟有别于经济适用房和廉租房的福利性质，作为特殊性质的商品房形式，限价房价格低于周边普通商品房价格不少，对买方阵营造成了很大的心理刺激，很多原本买不起房的人也看到了希望，就拿北京来说，2007年限价房推出面积有312.8万平方米，2008更进一步，计划开工建设450万平米，这也就意味着未来一两年将有近10万户中等收入家庭可以享受到限价房政策的照顾，在城市开发土地日趋饱和、地价持续上升的现实背景下，限价房的大面积出现已经非常不易，我们应当更为宽容、更为积极的看待限价房这个新生事物。近期北京市商品房销售量大幅下滑，多个项目出现了滞销现象，项目迟迟不能按计划顺利售出，致使多个开发商、特别是那些手中握有大量土地的开发商，面临着资金链严重断裂的困境，最近很多开发商采取了各种各样的打折促销方式来吸引购房者，这反而让购房者更坚定了“房价必降”的信念，而造成这一现象的原因，除了上市受阻、信贷紧缩等因素，政策的调控同样不可忽视，而限价房，就是其中的重要内容之一，可以说限价房在打击部分开发商制造市场紧缺、房价上扬方面也起到了非常重要的作用，同时在竞标过程我们可以看到，开发商对限价房表现出来的热情异常高涨，他们已经逐渐认识到限价房所能带来的稳妥收益，不再只将眼光停留在高回报率的商品房上面了。作为一种房地产市场高速发展、城市人口急剧增多情况下产生的一种过渡形式的缓解措施，北京两限房开发力度未来几年能占到城市总开发量的一定比例，但我觉得应该注重合力所产生的作用，注重各种房产形式及保障形式的有效结合，从而起到一种对房地产市场的综合治理和影响作用，拯救楼市的救世主不止一种形式，但限价房肯定是其中之一。限价房的现有规模与庞大的中等收入人群相比仍略显单薄，但既然作为一个新的因素进入市场，它已经注定了要为这个市场平添一份作用。我们在整日为低收入者叫苦不迭的同时，也应该认真考虑一下作为社会中坚力量的中等收入人群的状况，低收入人群有房住是好事，但中等收入者也有资格受到政策利惠，他们中的多数人也同样承受着高房价带来的无尽煎熬，他们的安居乐业同样是社会稳定、楼市平抑的关键因素。作为“夹心层”，这一群体中很多人买不起商品房，又不具备购买经济适用房的条件，限价房的出现，可以说在解决夹心层住房问题上能起到一定的积极作用，由于限价房价格优势突出，势必会分流相当一部分商品房购买者及购买动机，这样一来商品房供需比例更加平衡。限价房上市后，限价房项目周边房价应当会最先受到影响，而一旦限价房形成规模，其受惠人群占到一定比例，对城市整体房价也将有不可忽视的作用。就北京而言，目前有购房意向的本地群体中，相当一部分是受到限价房入市影响，从而推迟购房计划，商品房成交量连续几月急剧下滑，可以说也是有限价房一份功劳在里面，正是由于限价房等保障住房政策的推出，以及政府对土地、金融的控制，在某种程度上分流了购房者的购房需求，抑制了房价在2008年的大幅攀升。在限价房的土地出让、价格限定、购房申请和销售各环节政府均有介入，理论上存在腐败、暗箱的可能，虽然招拍挂制度的一个显而易见的特点就是公平公正，但如果各地限价房大规模实施，难免出现灰色疏漏地带，但这也要根据不同城市来看待，就北京而言，限价房从土地出让到销售环节都较为透明，且由于价格低于普通商品房价格近一半，刨去土地及建筑成本，利润空间非常有限，贪污腐败的诱惑点非常小，即便存在这一现象，也应该不会太过突出。但就其他商品房价与限价房差异较小的城市而言，能否出现贪污腐败的现象，还要看职能机构的自律程度。限价房具备保障性住房和商品房的双重性质，它的作用从现在看来勿需置疑，但是未来限价房如何发展，目前仍没有一个统一的论调，它的大面积推行就房地产市场而言，已经对撼动房价、缓解居民居住起到了其应有的作用，但限价房说白了毕竟是商品房，推出限价房可以看作是救急举措，未来几年如想持续的保持其对房地产市场的影响，还是应努力加大限价房政府监管力度、完善限价房政策细则、并与其他政策保持一个和谐平衡的关系，另外在其价格、供应量、地点选择等方面有个全面周到的规划，同时应当注重需求量和供应的匹配问题，如果不妥善解决好，对社会资源来说也会造成莫大的浪费。由于与廉租房、经济适用房的针对人群不同，限价房可以说扩大了住房保障体系的覆盖范围，由于对占购房者比例最重的中等收入人群影响较大，限价房可以看作是廉租房与经济适用房的有力补充，未来调节好这三项政策的关系，才能把保障住房政策落到实处。但等房价得到平抑，楼市供需达到正常水准，限价房的推行力度也应该会逐渐减小，我们也期待这一天的到来。
