2008年的济南楼市格局正陷入一场迷局。

5月30日，位于济南市历下区数码港大厦的某房地产营销公司会议室。比33摄氏度更高温的讨论正在进行。

这已经是一星期内该公司第三次讨论某项目开盘定价会议，但争论仍在继续。一种观点主张独树一帜，以6500元/平方米的价格开盘，突显区位优势的同时保证利润

；而另一观点则认为，济南楼市并没遵循“好地段高房价”的规律，应保守预期，以5500元/平方米的价格低开，加快回笼销售资金。

4个小时后，老板用力掐灭烟蒂，拍板售价为5500元/平方米，比此前直接降了1000元/平方米。

虽然离开盘尚有时日，但接到这个定价的销售总监王平(化名)仍有顾虑。“即使5500元/平方米卖的是高档房，济南人中庸保守的消费理念也不会使销售太快”。

据了解，在济南天桥、槐荫、历下、历城、高新等区，价格在5500元/平方米左右的远不止王平销售的这一个项目。

近半年，受棚户区改造产生的回迁房冲击以及济南独有的保守消费理念影响，使得不论本土还是外来地产商大多放弃坚守“好地段、高房价”，而是倾向于“随大流”，于是，定价渐趋雷同，终致出现“一口价”怪局。

买哪儿的房子都一样

来自济南住宅与房地产信息网统计显示，2008年年初至4月底，商品房可售面积约190万平方米，已售面积是40.6万平方米，已销售均价为5193元/平方米。记者对照最新版的济南楼市图观察，各区域价格并没有明显差异。

对于一口价的成因，山东鑫苑置业有限公司副总经理兼营销总监张凯解释，济南人买房子只问价格，还没有挑剔产品的意识。房子定位压力不大，什么样的房子都有人买。

记者进行了大量随机采访，不论是公司职员、政府公务员还是外地置业者，对在济南置业更看中的都是价格。

“在济南，买哪个地方的房子几乎都一样，为什么不选个便宜的。”山东大学即将毕业的小王决定留在济南，而高校聚集也成为济南刚性需求强劲的原因。

另外，济南棚户区改造也已经启动。从今年5月开始，济南市计划用三年时间，基本完成38片棚户区的改造，拆迁建筑面积高达196万平方米，涉及近10万居民。

而在如此大规模的城市改造中，大量的刚性需求将释放，但这对济南商品房市场似乎并不意味利好。

“棚户区改造导致的大规模回迁房会冲抵商品房市场。”山东师范大学房地产系主任程道平说。

房价需要补涨

程道平认为，2008年的济南楼市重要的转折期：从2007年的供不应求，转向逐渐增加供给。

但济南目前在建的项目有150个左右，而接受采访的开发商和专家大多认为“供应量很小，价格仍有上涨空间”。

来自济南住宅与房地产信息网的调查显示，济南市民46.7%的人可以承担2000~3000元/平方米的房价，只有2.1%的人可以接受逾4000元/平方米的价格。