灾后重建若干法律问题 –之一 地震灾后城市社区重建的主体是业主

汶川大地震的灾后重建即将启动。根据《物权法》规定以及基层自治的发展，应当首先明确城市社区重建的一项基本原则：社区重建的权利主体是业主。

毫无疑问，政府在防震减灾中要发挥重大作用，但政府不是灾后社区重建的权利主体。城市社区灾后重建的权利主体应当是受灾社区的业主。

按照物权法第七十三条规定，除城镇公共道路以外，建筑规划区内的道路属业主共有；建筑规划区内的公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。除城镇公共绿地和名师属于个人的除外，建筑区划内的绿地属于业主共有。建筑区划内的土地使用权归业主共有。在城市社区，除城市公共道路和公共绿地以外，城市社区的建筑物和附属设施归业主所有或者共有。虽然有些建筑物在地震中灭失，但是业主的物权并没有消灭。

灾后重建，总体上包括两个内容，建筑物重建和修复，按照《物权法》第七十六条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施”“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”需要由业主共同决定。应当经过业主专有部分占建筑面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。因此，在城市社区重建过程中，业主应当是民事权利与义务的主体。

在重建过程中，从重建规划，工程设计、施工单位选择、验收等都理应发挥业主的主体和主导作用。政府和社会民众可以提供重建的资源，但重建决策应当由业主共同作出。只有遵循物权法的规定，重建才能够最大限度地满足灾区民众的需求，从而使重建获得最充分的合法性和正当性。