缩量后的个人住房贷款备受关注。央行上周末公布的报告称，个人房贷的风险主要包括违约风险和提前还款风险。虽然目前风险基本可控，但同时也需要关注提前还款等带来的风险。

据央行的调查，一是部分借款人主动计划还款时间，35.2%的贷款客户有过提前还款行为，其中32.3%的人在贷款时就有提前还款的打算；二是利率频繁上调增大了提前还款风险，54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款；三是家庭收入提高将增大提前还款的可能性，21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高。

提前还贷是银行房贷业务一直以来头疼的问题，因为提前还贷会拖累房贷余额的增长，给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前还贷的“导火索”之一是贷款加息，最容易在年末出现集中的提前还贷。2006年末，由于当时的股市火暴，贷款者有了更好的资金用途，提前还贷没有成为银行的压力。但随着2007年以来的连续多次加息，以及股市出现赔钱效应，提前还贷的势头明显增加，且不单出现在年末。

近几个月，上海等地的个人房贷余额缩量，就与提前还贷有一定关系。2月份，沪上银行个人房贷增长突然减速。央行上海总部分析指出，房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素，影响了个人房贷。某股份制银行上海分行近日向媒体透露，去年该行每月的还款量是1.5亿元，现在升至2亿元左右。工行上海分行也证实，提前还款确实有所增长。从目前的情况来看，虽然有的银行抬高了提前还贷的门槛，如延长申请办理的周期，但并没能抑制住提前还贷的需求。在成本账的主导下，即便手续麻烦，部分贷款者还是会坚持提前还贷。

祸不单行的是，一方面存量贷款遭遇提前还贷，另一方面增量贷款难有表现。去年以来，沪上房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月，已连续两个月缩量。楼市成交对新增房贷的多少起到决定作用，不少开发商曾希望4、5月份以后的市场回暖。但从上海的情况来看，5月上半月，有的大型房产中介的二手房成交量，较上月同期下降二成左右，成交价格基本持平。另有数据表明，上海二手房买卖与租赁的成交单数两年来首次出现倒挂，今年一季度是2：3，而2007年一直保持3：2左右的比例。这显示出市场观望气氛浓厚，购买人气不足。

银行业内人士指出，在房贷不良率的计算公式中，即便作为不良贷款余额的分子不增加，只要作为房贷余额的分母缩减，不良率就会呈现上升。如果二手房贷缩量变化较大，其不良率势必比较显眼。换句话说，房贷余额的滞涨或缩量，将使个人房贷的资产质量告急。眼前来看，这种告急不会带来严重的后果。央行在此次公布的报告中透露了一个关键数据，按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额/房屋销售金额)为55.4%，个人住房贷款具有较为充足的第二还款来源。这意味着一旦房价出现调整，在房屋销售金额的基础上下跌20%或30%，银行手中的抵押物依然是较为安全的。