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仅仅半年的时间，深圳房价从17350元/平方米的高点，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超过30%，而银行对房价持续下跌的预期，直接导致了收缩消费贷款投放的行为。
房价下跌预期又是如何形成的呢?很明显是基于对房价泡沫的认识。在市场上，普遍存在两种需求，即自住需求和投资需求。在理性的市场环境下，自住需求占据主导地位，房价基本上由供求关系决定。房价出现上涨后，投资需求迅速增加，房价转由成交堆积决定。即资金推动的价格单边上扬，表现为成交活跃，二手房尤其明显。一旦投资需求超过自住需求，市场的主导力量就开始演变为投机，房价泡沫也就出现了。
房价泡沫何时破灭呢?众说纷纭，比较一致的观点是银行消费贷款实行额度控制，切断了投机客的资金链条。实际上，上述观点只是房价泡沫破灭的诱因罢了，根本原因还是市场理性选择后的价值回归。因此，房价的合理高度，也是自住需求与投资需求相对均衡状态下的博弈结果。自住需求与投资需求如何博弈呢?观察一手房与二手房的成交就知道了。
回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况，大致可以得出如下结论：其一，成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。其二，投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。其三，房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超过一手房的两倍，意味着房价的拐点即将到来。
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