人民币汇率对于中国房价的影响，是通过人民币升值预期，进而形成外资套利流入来实现的，而升值预期的前提条件是人民币汇率改革逐步市场化、中国经济持续高速发展、对外贸易长期保持顺差和本币与外币的利率存在利率差因素的共同作用。在人民币汇率升值预期助推房价的路径中，传导机制大体上分为两种，一种是通过直接作用于房地产市场来起作用（见图2），根据我国现行政策，对外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业可以在投资批准额和注册资本额的差额之间自由举借外债。为了达到境外融资的目的，很多内资企业通过各种方式实现企业外资化。以实现享有同外资同样的超国民待遇。现在，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格继续不断上涨，国际游资完全可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润。此举不仅对实体经济带来严重不良后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的问题。

另一种传导机制则复杂得多，传导路径表示为当中国与日、美、欧盟之间存在利率超调时，鉴于中国当前的对外贸易状况，导致人民币升值预期，从而引发外资流入，形成外汇储备增加，大量的外汇占款引发货币供应的增加和通货膨胀，由于我国目前实行的是有管理的浮动汇率制度，因此金融当局必然要通过干预利率来调整汇率，以期实现汇率的均衡，而提高利率调节外汇占款的做法至少产生两个方面的效果，一方面，增加了内资房地产企业的贷款成本，促使其通过外债融资手段开发地产，结果是引致外资套利流入；另一方面，因利率提高形成助推物价上涨，一系列物价的上涨意味着包括房地产在内的商品成本上涨，而房价的上涨反过来进一步形成人民币升值的预期，形成汇率与房价恶性循环式的内卷化上涨，且欲罢不能。

从“保尔森效应”看外资在中国房地产市场中的表现

人民币加速升值的现象是从2004年以后出现的，尤其是自2006年至今，人民币汇率加速升值的趋势十分明显，汇率进入“6时代”触手可及。值得关注的是，从2006年开始，美国财长保尔森开始就中美贸易与汇率问题频繁访华，与其偶合的是人民币兑美元汇率一路攀升，超过了以往10年的升值幅度，尽管人们就人民币升值幅度与保尔森访华频次间因果关系的争论见仁见智，但保尔森每次到中国，总要谈到人民币升值话题，人民币也总会升值，这种现象已经被业内称为“保尔森效应”。见下统计表：