从各方面看来，房地产是当下的一个焦点问题。不同的人以不同的方式关注着它：想买房子的希望房价最好能降点，买了房子的巴不得房价再多涨一点；作为消费者，大家都在骂开发商，因为钱都被他们挣走了；

专家学者们争得不可开交，不管他们说什么，无论说涨说跌，无论说开放市场还是说价格管制，都有人听，有人鼓掌，有人付费；

开发商内部就吵成一团，说暴利的，说微利的，没见有人承认自己真正赚到了钱；

政策制定者最怕房地产泡沫引发金融危机，恨不能一天一道法规，把房地产市场捆在可控的轨道内；

地方政府还指着卖地挣钱，怎么也不能给房地产泼冷水呀；

两会代表纷纷谴责暴利，写提案，出建议，想为老百姓多争取点实惠……

可是这一切的一切，都有待把房地产的真实情况搞清楚。正是因为关心的人多，评论的人也多，关于房地产经济泡沫的议论虽然还未见真章，话语泡沫却已充溢四方。在这话语泡沫的下面，既缺乏真正扎实的调查，也缺乏逻辑谨严的研究。很多时候，只是一些情绪和另一些情绪在碰撞。

我们需要严肃认真的学者对这个充满迷雾的市场发出清醒独立的声音。

本刊独家发布著名经济学家徐滇庆的最新研究成果，并采访了京城几家房地产开发商高层，本刊主编、著名经济学家盛洪先生为此撰写专论，希望能够帮助房地产市场的买卖双方以及所有关心房地产市场的人们廓清迷雾，认清真相，并能对政策制定者有所启发和参考。

无泡沫，有暴利

盛洪

目前不少议论认为我国的房价过高，已到了老百姓买不起的程度；在另一方面，人们认为这一高房价是房地产商所为，目的是获得暴利。然而，所谓房价，就是已经成交的交易的结果，它意味着房子已经按此价格卖了出去，从而就没有买不起的问题。所谓买不起者，是指收入较低的居民群体。如果房地产市场是竞争性的，也不能认为开发商能够操纵房价；因为想抬高房价牟取暴利的人也许会因房子卖不掉而大败亏输。

当然，对上述两种判断都有些例外。如果在房价的形成中有某种投机的成份，房价高得就不合理。在这种情况下，也可以说房地产市场中有“泡沫”。关键在于，如何判断某种房价就是正常交易的结果，某种房价含有泡沫。简单地说，只要购买房子的行为是真实需求所致，房价就没有泡沫。那么什么是真实需求呢？就是用自己的钱购买房子用于居住、使用或投资。即使在购房时使用了银行的抵押贷款，只要这种贷款是分散的，只要没有银行大规模参与或支持炒房，只要没有大的投机金融集团的恶意炒作，就不会有泡沫。因为房地产价值甚高，非有巨额资金不能撬动其价格。所以中国目前的房地产市场正如徐滇庆教授所判断的那样，基本上没有泡沫。