“银行对房地产开发贷款的支持力度在一季度没有明显减少，同时开发商自筹资金能力也在逐渐增强，但其资金链紧张的局面并未得到有效缓解，主要是因为国内房地产业以土地抵押为核心的运作模式没有改变所致。”农行房贷处负责人表示。

在现有的房地产开发模式下，土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍。但在新的土地政策下，土地出让金仍可分期付款，但不能分期获得土地证，也就不能用来抵押融资，开发商的资金链就变得紧张起来。

其直接表现就是开发商拿地的底气不足，最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，而最新地价一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市也开始出现流标、流拍现象。

开发商资金短缺是土地流标、流拍的主要原因。以一宗100亩、出让金为2亿元的地块为例，开发商要参加竞拍，需缴纳至少4000万元保证金，竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，即至少要占用1.2亿元流动资金。

目前，国内许多城市房市都充满了观望的气氛，开发商资金回笼缓慢，也就没钱再拿地。而以前拿到地即使不立刻开工，仅靠囤地也可以赚钱，但在现行土地政策下，囤地要收取土地闲置费甚至被收回，而且还面临贬值压力，开发商的风险就更大了。

同时，信贷紧缩使得开发商从银行拿钱更加困难，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，非常依赖于现房销售，一旦楼市降温，资金回笼就非常困难。近期各地房价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

“2008年和2009年的宏观经济形势不容乐观，北京及其他城市房价格下降几乎成为定局。房市的调整只是幅度大小问题，银行必须要做好准备，以应对可能出现的开发商资金链的断裂。”上述农行人士坦言。

银行连出狠招

在成熟的房地产市场，土地价格下跌是明显的地产商资金链断裂的前兆表现。如在香港，看房价的趋势，最重要的就是看地皮的价格。由于中国内地房地产市场并不成熟，对地价的关注度并不够，这也导致了地价大幅下跌，房价却仍能维持的现象。

据业内人士测算，2005年至2007年，全国土地拍卖价款合计约为2.3万亿元。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，近年来基本在23%至27%之间。按照最低的23%计算，三年来买地花费的钱需要在未来卖出10万亿元的房子。

假设开发商的毛利率为30%，则其成本为7万亿元。问题在于，付出了2.3万亿元土地款后，开发商还有能力再付出4.7万亿元造房子吗？假设银行贷款比例为50%，开发商的自有资金必须要达到2万亿元以上，而2007年全年的房地产销售额也才不过3万亿元。从这点看，房地产商资金断裂并非危言耸听。