房贷审批中对借款人还款能力的评估，一方面是保护银行的利益，另一方面也是在保护客户的利益。因为客户可能没有金融知识，他可能考虑得不周全，现在银监会已经要求银行重视在销售理财产品时对客户的风险承受度进行评估、对风险进行全面揭示等等，我相信监管机构也很快会意识到贷款产品对消费者也是会带来一定风险的，不合适的贷款产品也有可能会影响一个家庭的正常生活，甚至使一个家庭失去他们的房屋。目前银行在办理房贷时对其中可能出现的风险，并没有向借款人揭示得很清楚，这是银行应该改进的地方。在美国，所谓的“掠夺性信贷”就是指只看重抵押物，不看重借款人还款能力的信贷行为，是监管机构着重打击的对象。

警惕中国版次贷危机

《当代金融家》：房地产企业资金来源中60%～70%甚至80%以上都是银行的钱，银行与房地产企业紧密度很高，如果房地产业继续恶化，是否会出现次贷危机？柳博：美国的次贷危机分两方面，一方面指按揭贷款支持的债券，即M BS。由于风险放大的因素，按揭证券化导致资本市场出了问题。中国因为没有M BS 的产品，在资本市场上不会有类似的问题。但另一方面，问题的根源还是底层的按揭贷款出现了大范围的逾期，稍微保守讲，对于中国是否会出现次贷危机，我不好说。

美国的次贷出问题，基本上是源于几方面，一是它设计了一些高风险的产品，例如ARM贷款，即可调整利率贷款。开始时利率比较低，但后来的利率会根据规则提高，调得幅度很大，导致很多人开始的时候承受得了，后来就承担不了。另外，美国贷了过多高成数的贷款，美国的贷款，当你超过七成，或者八成之后，就有按揭保险，贷款出了问题时，会有保险公司来弥补银行的损失。这使得银行愿意提供高成数的按揭贷款。再一个原因是美国做了太多收入证明不完整的贷款，把一批还款能力很差的人放了进来。次贷的客户本来信用就差，美国当时房价一下跌，利率又上升导致还款能力不足，几个因素凑在了一起，就出了问题。

在中国，虽然目前出现次贷问题的机会较小，但是依然存在隐忧。比如在收入证明上很松散，相当于有大量的类似美国收入证明不完整的贷款；在放贷过程中，如果说有假合同，评估价格虚高的话，就跟高成数的贷款面临的风险一样了。随着房价的下跌，如果再加上通货膨胀不能有效控制的话，风险有可能会被释放出来。美国把收入不完整的贷款都归为次级按揭，和正常的按揭是不同两类。而中国的银行业把这两种贷款都混在一起了，可以想像这种粗放的管理风险也比较大。

但中国和国外有不同的地方，美国人的储蓄率不足1%，中国的储蓄率很高，它的缓冲能力还是相当强的，所以对于中国银行业来说，有一定的风险，但不能简单跟美国直接类比。美国次级按揭这件事对我们最大的作用莫过于对中国按揭行业的警示。