三\产业创新与创新产业外加政策性住房建设成为一线城市与东部主流城市楼市主旋律.

而在东部,今后与楼市相关的关键内容将会是:产业创新\产业输出\创新产业建设,外加保障住房配套实施.而完全商品房市场,将会在遵守全国统一大局性调控外,让其合理范围内自生自灭,形成市场式洗牌.

事情也不会这么简单,创新产业的发展会增强本地新增自住性消费;而产业创新与产业输出,会加速投资性消费伴随产业而流动,据统计,安徽合肥,去年房价上涨绝对值为769元/平米,主要力量不是当地消费,而是合肥技术引导为主要特点的高科技产业跨越式发展吸引了长三角优质企业的加入,推动当地普通及中高档商品性住房消费.

顺便指出,在此种背景下,目前的东部城市房价会向何方向发展呢?笔者认为,京沪穗深及沿海发达的中等城市如苏州无锡镇江及类似城市,房价将因为供应紧缩\开发力量提前进入盘整期以及消费饱和,呈现价格小幅上扬而成交缩减的局面,而除这些房价明星城市外的区域性城市,如徐州/宿迁这类交通节点式城市房价将会较快上涨.因为交通升级,这些城市受到就近投资消费的青睐,房价上涨是必然的.

四\区域经济带动县域乡镇型复合地产异军突起.

对中西部地区来说,区域经济增强并带动县域乡镇型复合房地产的开发将成为主流,从而呈现房价洼地迅速填充,房价高坡适当稳定的局面.

主要原因来自两个方面,一是县域经济基于资源与人力优势将成为今年较长时期中西部经济扩张与发展的主要依靠;第二点则是房价过高及政策性观望的加剧,导致一些中小开发商为了保命而向农村转移,并以招商引资的名义.

比如四川的内江,自贡,去年房价大幅上涨,主要原因就是进城置业,而进城置业是因为县域城镇化的发展,这些地区的二手房交易十分活跃,释放了当地较高购买力人群并向其邻近中心城市转移.

类似情况在湖北黄冈也表现得较为明显,黄冈各县市去年房价全部突破千元大关,仅笔者有统计数据的黄梅县,去年流回进入储蓄的务工收入达到18亿元,而首付三万月供一千水平在城关即可实现居住理想.去年全县累计供应二十万平米的房子预售阶段即告售罄,这笔购买力相当强劲.其中既有纯粹居住性置业,也有商铺联合,将务工收入转为长期投资,自营为主的模式.

五\开发商的调整与产品创新.

当然,谈房价趋势离不开开发商这个源头,而开发商也正在进行着自身的调整与产品创新.以武汉为例,去年全年供应总量1265万平米,其中结构控制标准线以下的为476万平米,比例提升至三分之一强.而这些线下产品的可居住性,格局的科学性都有明显提升,象徐东地区集中了爱家/大城小院.水岸星城/兴华嘉天下/万科朗苑/青扬六和等大大小小27个项目,其中新开盘中上述提名楼盘除万科与福星系项目没有纯粹就小户型做文章外,打头炮的均为非常适应刚性需求的五十平米以下单居室\七十平米左右两房与九十平米三房,销售实际非常理想.