时间论:五月至年末.今年一说是民生地产年,一说是楼市盘整年,无论哪一种抑或同等程度地存在,奥运年将必然以分分合合,强弱分争载入楼市史册.因此,对下半年全国房价的趋势分析,也将是一个具有历史意义的事情,唯愿本文做为阶段性标本,标记中国楼市的前世今生与未来.

方法论:历史时态法(任何区域或城市的房价与其他价格都脱离不了历史时间的惯性)\因素分析法(我们将从技术与专业的角度,提取城市化与城镇化\人口规律\经济发展基础与潜力\城市特殊功能\城市区域地位\生产力预期调整等宏观因素,以及土地供应\市场存量\管制程度\政府既往五年的楼市价值取向\楼市总体消费力评价等微观因素,进行分析与判断)\供求分析法\总量分析法\定性与定量结合分析法.

区域论:根据房地产市场发育程度\城市经济基础\现房价下消费构成\置业内涵\刚性与弹性大小对全国房价进行区域性划分,并以典型城市做为数据样本.

政策论:主要结合区域楼市,分析宏观政策与执行规范对区域楼市房价趋势的影响并进行预判.

第一章:区域划分

按照房地产发展以及房价由领涨到跟涨的规律性状态,我们可以将全国范围的区域按房价水平与房地产普遍性分为这么几个节点地区与部属区域.分别是:

节点区域:环渤海三角\珠三角\长三角\武汉城市圈\长株潭城市群\郑州洛阳走廊\河西走廊\成渝三角\大别山区域\北部湾区域\太行西区域.

部属划分:东部/中部(含安徽\江西,不含山西\内蒙\宁夏)/西部.

上述区域按照房地产发展方向分三类,太行西/大别山/河西走廊是一类,这些区域的房地产发展将走向城市集中供应,即居住向中心城市转移,属未来房价持续缓慢上涨区域;东部三角型城市群区域是一类,其房地产发展将向中小城市及县域发展,并且投资消费一并转移,从而在掏空主流城市后维持小幅上涨态势;中西部特区是一类,这些区域的房地产发展动力将由卫星城对乡镇置业吸引,主力消费向中心城市集中,基于一体化的发展,置业流动性增强,城市空心化成为主流,从而导致主力城市房价保持平稳发展而周边城市房价大幅上涨.

理清楚上述区域或节点的房地产发展与房价趋势,才能对中国楼市的大势进行判断与预测.

第二章:分区域典型城市房价与趋势

一\政府主导扩张融合缓解房价过快上涨压力并稳定楼市,一箭双雕.

下一步,房价并非政府的主要调控内容,相反,地方政府主导下城市新一轮扩张,包括充实经济基础以及版图的扩容功能的延伸与产业转移,借助于此来稀释房价的过快上涨并稳定楼市,让楼市继续前进,则会构成宏观层面楼市的主要内容.