· 第三，中央正在北京等10余座城市试行经济适租房政策。所谓经济适租房，就是建设一些适合中等或中等以上收入群体租用的公共住宅。中等或中等以上收入群体的成员可以通过租住的方式解决住房问题。与廉租屋不同，经济适租房的租价可以纳入市场轨道。

· 第四，中央还在大力推行两限房的政府。两限房面向的是中等收入群体。它的房屋品相与纯商品住宅不相上下，但房价要便宜一个档次。当然两限房也是一种所有权受限的住宅。

上述四种房屋都带有社会福利或社会保障性质，只是程度有所不同。它们共同构成了住宅供应的浅水区，并且共同支撑起中等与中等以下收入的人群的住房需求的天空。

有浅水区，也就会有深水区。商品住宅就是深水区市场，它将会成为房地产商进行充分自由竞争的市场领域。这片市场的主要需求群体是中高层收入群体。

“公共住房供应+商品住宅供应”的有限市场化体制最大的政策优势在于：

· 第一，公众可以通过多种途径来解决住房问题，而不必再象现在这样——只有得到房屋的所有权才能得到安定的居住。

· 第二，收入越低，在住房上享受的社会福利越多；收入越高，越想完全拥有自己的住宅，享受社会福利就越少。

这种住宅供应体系造成的结果之一就是明确了商品住宅未来的目标市场，那就是中高层收入群体。

· 什么样的地产商有机会成长为百年企业？

这个问题的答案很简单：那些在满足目标购房群体需求的方面超越竞争对手的企业，有机会成长为百年企业；而那些被别人超越的企业则会面临被市场淘汰的厄运，无论你以前有多么强大。

房地产商在谈论住宅需求时，往往只谈论需求规模，而不谈论需求强度。——这要么是出于经济学和消费行为学的无知，要么是对公众和市场的存心欺骗。

众所周知，一个人对一项商品具有需求，并不意味着他会马上实施购买；只有他的需求迫切程度足以推动他作出购买决定的时候，他的消费才会发生。换句话说，我们的需求决定的是我们该不该购买；而决定什么时候购买的，则是需求迫切程度。——迫切程度高的需求则为刚性需求。

目前，中高层收入群体的中坚人群大多已经拥有了1-2座住宅。他们再购买住宅，不是为了解决基本的居住问题，而是为了满足更高的家居生活期望。——这是一种迫切程度较低的住宅需求。目下，房价正运行在高位，而住宅的质量和品相却运行在低位；这种性价比失衡的状态等于是给他们原本就处在低位的需求强度，再兜头浇上一桶冰水。

在商品住宅的消费上，来自外埠的高收入城市新移民就象股市里的散户，行情看涨时会疯狂入市，行情震荡时会避险观望。因此，不能指望他们在房价震荡的时期，对商品住宅贡献稳定的有效市场空间。