4月26日，原本拟参加由北京晨报组织的地产神仙派神仙侃房，无奈有急事未能成行，遂将本人观点发给组织者！

现将本人观点摘要如下：供大家指点批评！

一、2008，大势看好，奥运广告宣传效应大于实际收入效益

2008年，随着奥运会的催动，国内外的零售商蠢蠢欲动。不为销售回报，只为曝光率，纷纷抢夺“眼球”。于是，零售品牌的丰富度、针对性将随之大大提高，细分市场进一步形成。北京的商业地产将进入全力提速时代，商业新开业面积、销售总额、国际新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。

在这种情况下，2007年北京商业地产市场有史以来最为集中的商业面积供应会导致08年奥运前大量商业短期内集中投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。

但是，除了与旅游、餐饮、住宿结合的商业地产和特色商业项目外，奥运本身客流对一般商业地产项目的收入促进不会太大。这是商业地产开发商和经营者要客观面对的！

二、商业地产开发进入新时代

由于看到商业地产的金融属性，越来越多的开发商开始介入从事商业地产，当然，部分企业其实“醉翁之意不在酒”，是为了进行资本运作，以商业地产的高成长性换取现金流。从“产权散售”到“资本运作”，可以说是进了一大步。

从2007年到2008年，商业地产的市场开发出现几个特点：

1.部分实力开发商竞相介入商业地产：

a)原来的发力：比如华润万象城、万达广场、SOHO中国、金源集团等

b)新实力进入：从合生创展的家居展示中心、金融街的购物中心、中粮大悦城、世贸天阶、富力与沿海的进入，当然还有绿地、复地、金地、今典、保利、龙湖等。

c)国际资本机构或港澳与开发商结合：典型的如太古地产在三里屯的开发。目前国内最活跃的要属新加坡嘉德，港资其次。持有商业地产目前是外资和内资齐头并进，尤其是内资企业，在准备上市之前和上市之后，都在大量地持有商业地产项目。

2.万科与商业地产专业机构联姻成为新的思路

a)万科先是与苏州邻里中心、后是最近与新加坡嘉德的联姻，在社区商业的发展上开创先河，我个人认为这是一个很好的尝试，但是对未来合作的结果还要拭目以待。

3.商业零售业及其它行业开始介入商业地产：典型的如上海百联、苏宁电器、百丽集团、雅戈尔集团等。