“开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。”张永河说。

实际上,目前很多“手中有地,兜里没钱”的开发商,已经在“悄悄地为自己寻找收购者了”,张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。

因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,“大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手”。

“洗牌”,已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传“拐点”,但万科“在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低”。

综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,“价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。”张永河预测说。

居住的归居住,投资的归投资

房地产咨询公司仲量联行4月10日发布的上海一季度房地产回顾报告说,虽然自住房交易出现观望情绪,但上海的办公楼、商铺市场需求依然旺盛。浦江两岸写字楼租金均上涨了3%左右,零售空间紧张推动商铺租金在本季度上涨4%。

仲量联行分析说,2008年首季,上海豪华及高档住宅销售市场表现平淡,原因在于没有此类新盘开始预售。由于新供应匮乏,高端买房者开始转向二手市场寻找合适物业,显示高端购房需求依然旺盛。

上海一些房产中介公司也反映,郊区的市民自主房正在打折促销,而市中心的高档二手房交易价格仍在继续上涨。汉宇地产长寿路分行张经理告诉《瞭望东方周刊》,以上海普陀区和静安区为例,2008年3月份,静安区的静安枫景、国际丽都等高档房源价格仍出现了4%左右的上涨,在普陀区长寿路板块,苏堤春晓的价格涨幅最大,由去年末的2.5万每平方米上涨到目前的每平方米2.6万元。

美联物业企业传讯部主任许嵩则告知本刊,自2008年1月以来,静安区、黄浦区，以及浦东陆家嘴板块、长宁古北板块,都出现了明显的高端楼盘房东“撤单”现象,很多房东将原本挂牌出售的房源改为出租,惜售心理日益明显。

非常有趣的是,在古北等台商居住比较集中的区域,“很多台商打算将投资的房产卖出去,结果发现接手的还是台商”,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,投资者对上海楼市未来趋势的看法并不一致,“开始从重量转变为重质,一些好的地段,可能长久地吸引国际投资客,居住和投资开始分离,正是房地产市场走向成熟的标志。”