蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。

１９９９年６月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由１９９３年的１３９７万美元改为１６８３万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。２００２年１２月、２００４年１月及２００４年６月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地１．６万平方米的项目，其建筑面积从１９９９年合同约定的６４１２４平方米，最终增至９０２９７平方米，容积率增加近５０％，而补缴保证金总计不足５００万元。

提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。

规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。

“项目开工前一般都已达成了调高容积率的默契，开工后再慢慢协调和打点各层关系，大部分开发商都有如此操作的经历。”一位沪上房地产行业人士指出，之所以出现数度调整合同的情况，系因规划一般无法一次性大幅改动，分次操作更为安全隐秘。

提供费用完成“项目验收”

记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。

接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在２００３年底付出一笔超过３００万元的“政府规费”，或与案情有涉。

根据荣福房产的对账结账信函，这笔“政府规费”缘于“项目超规划”，其中９４万元罚款分别由设计方华东建筑设计院、开发方荣福房产上交上海市规划局；另有２０６万元，则以一份电梯大厅装修合同的名义，分四次付予上海清建房地产咨询有限公司。荣福房产在内部通报时，称清建公司为上海市规划局下属公司。

工商资料显示，清建公司为一家成立于２０００年的私营企业，注册资本５０万元，持股８０％的大股东吕新尧年逾７０，是南市粮食局退休员工；另有２０％股份为黄小妹持有，后者也是离退休人员。

关联人士称，除了打点规划系统，上海房地局方面亦不能绕过，在帝景苑购房的朱文锦，其间出力不少。

为了减少公建配套成本，荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署了《委托包干合同》和《管理合同》，约定由鑫尊负责楼盘所涉公建配套工程，与相关部门协调，保证荣福房产须上缴政府的公建配套面积从原总面积的７％降至４％，并通过验收。