文/宫萍 王博东

租赁市场透析

新年刚过，不少回家过年的外地租房客们开始纷纷返京，在春季客运迎来有一次高峰的时候，各中介公司的租赁业务也呈现出一幕幕“繁荣”的景象：房源紧俏、租金增高、求租者明显增多。京城最大中介公司之一的“链家•宝业”甚至出现好几位客户抢租一套房源的现象……租赁需求旺盛，一方面是租赁房源不断进入市场，另一方面是租赁需求不断增加。

“链家•宝业”市场专业人士根据北京的租赁市场的主要客户来源，划分为四类，并通过他们透析北京的租赁市场。

■大量流动人口需要城镇住房

据最新调查显示，2003年京城外来人口已经突破400万，比2002年增加了22.9万人。按其中70％的人需要租房计算，租赁市场至少有280万人的市场容量。不言而喻，大量的外来人口是北京租赁市场的生力军。从客户需求来看，近郊区流动人口的比率约占总流动人口的57%。“链家•宝业”的租赁客户需求也主要集中在近郊的朝阳区、海淀区和石景山区。从租赁的房源供给来讲，一方面，朝阳和海淀两区地域广阔，可供出租、投资的物业较多。石景山区有很多老社区，配套成熟，交通方便，租金相对便宜。从而吸引了很多租客；另一方面，很多投资者看准商机，选择在此投资置业，“以租养房”实现高收益率，使得房源供给充裕。

此外，据有关数据统计，外来人口中只有20%左右的人受过大专以上教育，这个数据从侧面也可以反映出，外来人口中高收入群体占少数。因而北京的租赁市场可以分化为两部分——低端租赁市场和中高端租赁市场。低端租赁市场的房源以普通民宅为主，价格大众化，房源多，可选择余地大，客户需求大。相比之下高端租赁市场的公寓类租赁较为稳定。

■新婚夫妇需要解决住房问题

北京每年约有7000多对新人结婚，还有一部分是外地来京的年轻夫妻。这些年轻人多处于创业阶段，月收入基本不高，买房的实力不强，如果月供超过2500元，就会影响他们的实际生活。住房是首要解决的问题，现代年轻人又多希望拥有属于自己的二人天地，不习惯和老人合住。因此，这部分人群也为数不少的需求量。

■大中专学校扩大招生，学生需要解决宿舍问题

北京高校周边的租赁市场非常活跃，尤其是每年新学期开始的前后阶段，往往房源供不应求。“链家•宝业”的成交客户中，在校大学生占30%的比率，其原因大致有三点：一是2004年全国普通高等学校招生将达到400万人，比2003年实际录取增加20万人。一些学校的现有校舍满足不了每年不断上涨的生员人数；二是21世纪的大学生思想独立性更强，不习惯学校封闭式的生活，希望有自己独立自由的学习生活空间；第三，北京是一个适于发展的城市，很多学生毕业后会选择留在北京工作，因此8、9月间是学生租房的高峰期。

他们往往采取合租的形式，三两个要好的同学合租一套两居室或三居室，房租平摊到个人每月只有500—600元，而且家用配套齐全，还能有一个安静独立的学习环境。可见，学生客源，对租赁市场的确起到了推动作用。而“链家•宝业”对学生租房收取代理服务费5折的优惠条件，可以让刚刚步入社会的学生只需支付200-300元即可租到不错的房源。

■买二手房出租，投资者看好租赁市场

现在的老百姓商业头脑都比较灵活，若手中有一定积蓄，便会产生投资的念头。但是考虑到银行利率长期下调，投入证券或者期货的风险太大，做其他生意，竞争也很激烈，因此想到了买现房进行置业投资—— 一种最简单，低风险，高回报的投资方式。

据“链家•宝业”的专业人士分析，北京市场上买房用于投资的人约占20%，相对于商品房来讲，买二手房投资的优点在于，价格比新房便宜很多，社区配套成熟，并且目前占二手房主流的已购公房，大都不用交物业管理费，地段还很好。另外，二手房通常带装修，不用在这方面花费过多的成本，投资者购买了房屋即可出租，既省时省力又省钱。如果加入的“链家•宝业”的房屋出租全程代理，不但能一次性拿到一年的房租，而且房屋的保洁、维修和出租后的管理都不用自己操心，做到真正意义的“甩手掌柜”。

从目前北京房地产的静态投资收益来看，二手房的成本付出不大，租金回报又相对稳定，处于热点地段的房屋静态投资收益率一般为6-8%，是一种不错的投资选择。

综上所述，北京的租赁市场正处于供需两旺的局面，发展潜力依旧巨大。