2007年，北京城镇居民人均可支配收入达到21989元，比上年增长13.9%。以三口之家来算，家庭全年可支配收入就是65967元。目前，北京城区商品房均价大概在15000元/平方米以上。假如以2007年末北京城镇居民人均住房面积20.3平方米的标准衡量，全家购买一套61平米的住房，就需要支付91.5万元人民币。也就是说，此刻的房价收入比高达13.9。

对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3，世界银行的上限是5。据有关人士统计，伦敦6.9，纽约7.9，首尔7.7，澳洲悉尼以8.5的高位曾被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。相比之下，即使如悉尼者，在北京面前也是小儿科。尽管此前有学者抱怨，世界各国的统计口径和计算方法不一致，不宜平行比较，但眼下北京房价之离谱真的是妇孺皆知，有目共睹。

高达13.9的房价收入比还只是表面现象，其实质问题更加严重。2008年2月下旬的《瞭望》周刊载文指出，中国的基尼系数已经高于所有发达国家和大多数发展中国家，也高于中国的历史高点。世界银行数据显示，中国的基尼系数已由改革开放前的0.16上升到了目前的0.47，超过了国际0.40的警戒线,而基尼系数大于0.456就被认为贫富差距过大。于是，问题就出现了。我们知道，各分项值差别越小，其平均值才越有衡量价值。反之，将极端的富裕和极端的贫穷加以平均，结果必然会掩盖事实上的巨大差距。全国的基尼系数如此，北京的基尼系数恐怕有过之而无不及。试问，本来就不算太高的平均家庭年收入——65967元，本来就让人心惊胆战的房价收入比——13.9，其背后到底还掩盖着多少个“路有冻死骨”的无奈？

据权威机构调查，2004年北京买房需求尚呈枣核状分布，枣核状需求的上部尖端，主要是高端收入人群，购买总价为100万～1000万元房屋，多用作投资或多次置业后的终极享受。枣核下端有一小尖，买房群体为经济适用房、二手房或总价30万元以下房子的低端受众。中间的“大肚腩”才是北京地产市场的中流砥柱，房屋售价一般为每平方米3000～7000元之间，其中总价为40～60万元。如今，三四年过去，北京楼市状况已是今非昔比：收入基本没变，房价翻了三番，一大批本有置业希望的城市“中产者”，如今只能对飞速上涨的房价望洋兴叹。

“枣核”变成了“啤酒瓶”。从北京市地税局针对2007年个人所得税缴纳情况来看，2007年度年所得12万元以上者共有34.1万人。也就是说，在理论上讲，北京现有的1600多万人口当中，大概只有不到四十多万人是“啤酒瓶”的瓶嘴儿，属于有能力或有希望买房的；其他的（当然包括老人儿童）便是庞大的瓶肚子，月薪2000元者固然不敢奢望买房，可月薪6000元者又能如何？从买不起房这个意义上说，大多数人都没什么两样。

当然，现实中有效需求的数量要多一些，种类也更加多元化。眼下，国外投资者受到打压，而本国各地的资本却没有地域限制。来自地方的有效需求，以及由地方资本派生的、外地生源留京毕业生的有效需求，已成为两支消化京城房地产的重要力量。大概也正因为这两支独特力量的支撑，才使北京的房价至今都在高位徘徊，而不是像深圳、广州那样明显跌落。可见，尽管同为一线城市，可首都毕竟是首都。与地方一片“看跌”声相比，北京独一无二的政治地位和无与伦比的资源优势，让她的房地产市场依旧显得扑簌迷离。

北京楼市正处于僵持状态。一边是相对庞大的楼盘放量，另一边是数量较小但实力很强的购房需求，包括一小撮北京的、一部分外地的和小部分外地派生到北京的。此刻，我们是否可以假设：过高的房价，已经让眼下的北京楼市变成一个买方市场，一个不到百万顾客的买方市场？

上古地产研究院监测发现，从2007年10月到2008年2月，北京房地产成交数量直线下滑，2月商品房日均销售面积2.38万平方米，同比下降58.3%，环比下降49.2%；日均销售套数193.36套，同比下降50.3%，环比下降52.3%。3月份市场有所回暖，商品房日均成交面积4.96万平方米，环比2月份的2.38万平方米，增长108%，但同比去年3月份的5.64万平方米，下降12.1%；商品房日均成交套数364套，环比2月份的193套，增长88.6%，但同比去年3月份的434套，下降16.1%。这些实实在在统计数据，能否验证以上的假设呢？

如果真的形成这样一个买方主导的市场，那么今后一段时间北京的房价走势，就将完全操纵在这些为数不多的买方手中。因为买方的资本实力不成问题，所以事实上房价走势完全取决于他们的投资观念和市场判断。

只是不知道，谁又能主宰买方的观念和判断？