过去，没有区分两个市场，　也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应

关于2008年房地产价格现在众说纷纭，主要观点无非是“看涨”或者“看跌”。我们认为，在2007年出台的一系列新的房地产政策环境中，谈“房价”不能太笼统，一定要区分清楚居住性市场和投资性市场这两个不同的市场。否则，房价涨跌的讨论是没有意义的。

两个房地产市场的区别

首先，2008年的“房价”必须讨论两个价格。在新的房地产政策下，房地产行业被清楚地划分成两个市场，一个是居住性市场，一个是投资性市场。两个市场就有两个价格。判断2008年的房地产市场，就不能笼统地讨论“价格”，要分别讨论“居住性市场的价格”和“投资性市场的价格”。笼统地谈价格，就会混淆两个市场不同的价格形成条件和价格形成规律，　“房价”概念就不准确，　不符合“房市”目前两个市场的格局。　

其次，两个市场使需求被清楚地细分。两个市场有两类不同的需求。居住性市场的需求是实际需求，这一个市场的需求是以一套住房为目标的，或买或租。居住性市场的需求者基本是低收入人群，受收入水平约束，价格的稳定对他们的需求十分重要。居住性的需求市场比较接近一般的商品市场，一套住房的效用满足度和收入约束，可以产生稳定的均衡价格。

投资性市场的需求是赚钱的需求，这个市场的需求是以买卖房屋赚取价差为目的的。投资性市场的需求者是不在意价格高低的，他们最在意的是价格必须不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售，赚钱需求就能得到实现。投资性市场赚钱需求的效用函数，理论上是没有最高满足极限的。换句话说，　赚钱需求对价格有无限上涨的需求，从需求角度是没有均衡价格可寻的。

过去，没有区分两个市场，　也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应。　

事实上，不同的需求决定的是不同的房价。在需求被细分以后，根据不同“需求”来判断房价涨跌也不能统而论之。　

所以新的房地产政策最重要的新意，就是明确地把房地产分割成了两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理和政策组合。

政府将主导居住性市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源，　并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，居住需求的房地产价格就基本稳定了。