10年后，国人还为住而犯愁吗

“三十年河东，三十年河西”，老辈人都喜欢用这句话来也形容世事变迁。在农耕文明时代，事物演变的速度迟缓，搁现在，十年就会大变样。那么，十年后，中国人还会为房子而痴狂、无奈、感伤吗，甚或没房依然讨不到老婆吗。

若简而言之，中国人居住形态的嬗变取决于三个因素：住房制度、收入水平、产品升级。它们依次意味着：政府想要怎么分配住宅，居民有多少钱能买到合适的住房，市场上有什么样的房子可供消费和享受。

首先，住房制度的变迁。建国之后，我国实行的是福利化分房制度，也即低租金的公房分配制度。毫无疑问，这是公有制、计划经济下的特有产物；貌似公平，其实未必，当官的、有本事的人住大房、住好房，草根阶层住得拥挤，活得郁闷。1994年中央开始推行城镇住房制度改革，但步履维艰，只到1998年国务院下发“23号文”后，由福利化分房向货币化买房的制度转变才得以全面铺开。

中国有“文化大革命”的传统，什么事都喜欢一哄而上。事实证明，这次住房制度改革“转弯”太急，结果在基本丢弃（廉租房和经济适用房规模甚小）的背景下，住宅商品化、市场化的大潮汹涌，连中低收入家庭也被迫到市场上购房，加上投资、投机成风，房价持续高涨，老百姓那是“叫天天不应，叫地地不灵”。于是乎，中央从2005年起开始“纠偏”，大力推进廉租房和经济适用房，2006年又出台“90/70”政策，调整住宅供应可谓大刀阔斧。

由此推测，未来十年，我国的住房供应结构将是“三分法”：针对低收入家庭，供应非市场化（住房保障）产品，包括廉租房、经济适用房，所占比重为20-30%；针对中等收入家庭，供应半市场化产品，包括限价商品住宅、经济租赁用房、部分“90/70”产品，所占比重为30-40%；针对高收入家庭，供应市场化产品，即纯商品住宅，所占比重为30-40%。届时，这一住宅制度基本与发达国家相似。

其次，收入水平的提高。“捧多大的碗，吃多少的饭”，虽说国家可以为中低收入群体提供优惠政策，但归根结底，居住水平的高低与家庭收入呈正比。国际上有一个衡量住宅购买力的标准——房价收入比，即房价与家庭年收入的比值。发达国家一般是3：1-6：1，目前我国总体为10：1左右，一线城市更高达14：1-18：1。这说明两点，一是房价涨得太快了，二是许多居民其实是买不起房的。

改革开放30年来，我国GDP年均增长近10%，创造了世界奇迹，人均收入增长率也维持在高位，2002年以来，我城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，2007年全年比上年增长17.2%。从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而我国2006年人均GDP已超过2000美元，2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此，完全可以预测，未来十年，旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求将持续旺盛。