“今年，北京二手房的价格会不会出现拐点？”

前两天，和几位地产公司的朋友小聚，有人问起这个问题。我回答：“二手房市场会不会出现价格拐点，我不知道；但是，我知道一定会出现一个比房价更要命的拐点。”

我所说的这个拐点，就是北京二手房市场的竞争焦点正在发生性质上的变化。

自二手住宅交易形成规模市场以来，一直处于供求严重失衡的卖方市场形态。去年，北京二手住宅市场虽然受到房价、政策等因素的影响而呈现低迷状态，但是供求比例仍然在1：4-1：6之间。

房源的争夺始终是北京二手住宅市场的竞争焦点。但是，在不同的市场发展阶段，这个竞争焦点却呈现出不同的核心竞争形态。

图表：北京二手住宅市场的核心竞争形态的发展路线图

竞争焦点：房源竞争

↓（引发）

企业知名度与市场扩张速度的竞争

↓（引发）

门店规模的竞争

↓（引发）

市场份额的竞争

↓（引发）

服务产品-资源-模式-效率-质量的竞争

正如图表所示，自1992年第一家经纪中介公司在北京诞生以来，15年间，北京二手住宅市场的核心竞争形态已经历了三个发展阶段。在现阶段，核心竞争形态正在呈现出下述趋势：

· 趋势1：过度的门店规模竞争，导致北京房地产经纪中介公司的市场服务产能严重过剩。

· 北京市建委的统计显示：截止到2007年上半年，北京市经纪中介公司已超过2600家，登记注册的门店数量也已超过4000家。另据业内专业人士估计，没有登记注册的门店应有1500家左右的数量规模。因此，在北京地区，实有门店数量应在5500家左右。

2007年，每家门店的年平均交易量仅为8-10套。因此，可以说，北京市经纪中介公司的市场服务产能已经大大超过市场的实际服务需求，呈现出服务产能严重过剩的情势。

· 趋势2：市场服务产能严重过剩，导致竞争加剧，经纪中介公司的营业成本迅速上扬，营业收益水平却呈下降趋势。

市场服务产能严重过剩，导致企业与企业之间、门店与门店之间、经纪人与经纪人之间的竞争快速加剧。这种竞争产生的直接后果是：经纪中介公司的营业成本迅速上扬，营业收益水平却呈下降趋势。

· 趋势3：营业收益水平下降，导致市场恶性竞争愈演愈烈，并且直接导致了损害顾客利益的手段和行为的泛滥。

从近几年投诉数据和北京市建委的整顿重点来看，二手住宅市场的问题主要集中在吃差价、骗取信息费用、提供虚假信息、制造交易陷阱、合同违约欺诈、以及恶意截留住宅交易资金等几个方面。仅仅在制造交易陷阱这一个方面，经济机构采用的手段就多达几十种，其中为祸最大的8类手段是：

· 第一种，吃差价。利用机构或个人的名义，以相对较低的价格收购住宅，然后在再以高价售出，从中获得差额利益。这种手段不是在进行经纪服务，而是在对住宅进行倒买倒卖。它的直接后果就是将卖房顾客的部分利益窃为已有。