三年不买房的说法太武断了

主持人:

有一个网友提问说:潘总好,您觉得2008年房地产形势怎么样,是"拐点"吗?

潘石屹:

现在刚进入2008年,这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化,也出现了各种观点,我想应该从以下几方面来看。

第一、中国的经济、北京的经济会不会出现问题?如果经济大势出现问题,房地产市场也不会幸免。

第二、要看08年房地产形势,要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看,过去两年时间政府公开"招拍挂"的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量,尤其是五环内的供应量会比较少。

第三、要看政策和政策的实行情况。例如上星期国务院公布的"两年不开发的土地要收回,两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费。"这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快地把土地变成房子,无形中增加了市场上房子的供应量,有利于平抑房地产的价格。

主持人:

这个网友的问题是"最近市场观望情绪比较浓,请问潘总这种状况什么时候会发生改变?"

潘石屹:

目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌,再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多,因为放假期间大家都在忙着度假。

我并不担心北京08年房地产总体市场情况,因为第一我看好北京08年经济的发展;第二,过去的两年时间,北京供应的土地不足,相对于当年销售面积来说要少很多。

主持人:

潘总您在一篇博客里说,均价8000元/平方米以下的中低档房将出现拐点,我看您一直用"拐点"而不是说"降价",请问这两者之间有什么差别吗?

潘石屹:

为什么要用8000元/平方米这个点,因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线,我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%,就是说,从4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。在这个区间中其实也可以发现,07年供应的土地中有大量的低档商品房,也有大量的双限房,经济适用房,甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样,在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下,它的价格就会受到抑制。至于用"拐点"还是用"下跌",只是一个表达方式。我们最重要的是要看到这个价格变化背后实施的东西是什么。

"拐点论"谈论得非常多,有许多人不是看价格背后的供求关系,而是钻到高等数学中去找一阶导数,二阶导数的方法去谈"论拐点"。我认为这些谈论都是没有实际意义的,只是数学游戏。