高汉明

每年年底，都是交房的高峰期。在交房过程中，开发商一般以业主已经领了钥匙作为约定的承诺，算作交房了。开发商交了钥匙就算作交房，果真如此吗？

交钥匙，开发商不能提供产权证

近日，汉口读者张女士向记者反映：2006年7月，她和汉口一家房地产公司签订合同，决定购买由其开发的一套三室两厅住宅。双方约定：开发商应于2007年9月30日前，将验收合格的房屋交付其使用，随后90天内，办理好房产证。合同签订后，张女士办理了按揭，交完了全部房款。但直至现在，开发商仍未取得验收合格证，亦未办好房产证。

张女士曾经找过开发商，要求办理房产证，甚至提出需进行适当的赔偿。开发商认为，房子钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？所以不存在违约问题。开发商说，他们的购房合同明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。实际上，他们已于2007年9月15日将房屋交付张女士使用，就表明她已放弃了约定的拒绝交房的权利。在已经交房后，张女士仍要求交付违约金，无事实与法律依据。

张女士不知开发商是不是违约，自己是否能要求其赔偿未按合同交付房子的违约金，及逾期办理房产证的违约金。

交钥匙，还得合法交房

为此，记者采访了湖北首义律师事务所吴胜武，他认为，把交钥匙给购房者装修入住，并不能作为合法的交房，开发商如果取得“住宅交付使用许可证”，仅是表明物业通过验收，具备了入住的条件，实际上并未取得房屋所有权。只有取得房屋产权证后，开发商才真正获得了房屋的所有权，才可以把房屋移交给购房者，完成合法的交房手续，让购房者成为合法的业主，所以这是两个完全不同的交房概念。开发商取得“住宅交付使用许可证”只是交房的必要条件，办出产权证，才是交房的实际条件。

吴律师提醒消费者，为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则开发商应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定开发商交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定，无论开发商逾期交房，或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。

交钥匙，不能强收物业费

在交房过程中，有的开发商委托前期物业公司向业主交付房屋钥匙，而物业公司要求业主交物业费，不交物业费就不能拿房屋的钥匙。

吴律师说，按照有关规定，开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙，但物业公司无权以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另外，契税、公共维修基金、物业费的支付方式应由业主选择，开发商和物业公司无权强行要求。