从2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”）算起，本轮房地产紧缩性宏观调控已历时近5年，真可谓轰轰烈烈，却也拖拖拉拉。一点点把房地产市场“政策市”的内涵强化和丰满。

其实，“政策市”也并非全是贬义，由于住宅是房地产业的主要组成部分，而住宅又涉及民生和社会保障，因此房地产业的运行本就应该兼顾市场机制与行政机制。但到底如何界定政府与市场的势力范围，却是一个仁者见仁，智者见智的麻烦事儿。暂且不管那么多，笔者就近五年的宏观调控做些盘点与分析吧。

第一、紧缩和规范土地出让及管理

2004年开始出台一系列紧缩“地根”的政策，3月国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让；国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年；其后继续强调实行最严格的土地制度等。紧缩“地根”成效明显，如上海的土地出让面积由2004年3415公顷降到2005年的3198公顷，再减至2006年1416公顷。土地供应的明显减少，使后续的住宅供应随之减少，从而导致供不应求，房价持续上涨。在一定程度上可以说，紧缩“地根”的政策有较大偏差。2005年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。今年开始，国家明显调控供应政策，积极加大供应量，根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，占房地产开发用地供应量的74.7%，同比提高3.9个百分点。只有加快住宅用地的供应规模，才能从根本上缓和供不应求的矛盾。

加强了土地管理力度，重点打击囤地捂盘。“国八条”规定：“要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。”“九部委十五条”再次追加力打击力度：“加大对闲置土地的处置力度，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”自2006年以来，国土资源部又出台一些政策，继续打击囤地捂盘，比如2006年三部委联合出台《房地产交易秩序专项整治工作方案》，2007年升级为八部委联合进行市场整治。再如2007年10月，国土资源部有关负责人明确了防范开发商“囤地”的四项措施：包括各地国土部门要实行“净地”出让；合理控制单宗土地出让规模,吸引更多的中小开发商参与竞争；规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；国土部门还将加大闲置土地的处置力度。