按照经济学的基本原理，一个行业提供的产品或服务，如果出现市场供不应求，造成价格持续上涨，行业收益率不断提高，往往会导致逐利资本持续流入该行业，最终使得市场供应增加，供求关系改善，价格上涨放缓直至回归常态，行业收益率回归正常水平。在这个过程中，经常也会出现一段时间内由于资本流入过多，一度造成供大于求，价格大幅下降、行业收益率低于社会平均收益率的情况。可以说，上述原理适用于绝大多数行业，但是也并不绝对，因为原理的成立是有前提条件的：一是，该行业不能形成行政垄断，允许资金进入；二是，行业的技术壁垒不是特别强，资金进入的障碍不大；三是，原材料的稀缺性和供应的垄断性不是特别突出，“有米可以下锅”，资金进入可以增大产品供应。

就我国当前的房地产行业来说，不但不适用于上述原理，甚至恰恰相反。

首先，就第一个前提条件而言。一是，我国已经统一实行了经营性房地产开发用地的招拍挂制度，虽然个别地块会有资质、资金条件等的限制，绝大多数地块都是面向所有资金的，只要有资金，就可以参与土地招拍挂，就可以从事房地产开发；二是，对资金的限制性措施目前仅限于外资，而且也没有全部限制，对内资几乎没有任何限制。允许资金进入的宽松性政策，导致近年来大量的资金进入房地产行业，既有外资，也有其他行业的资金，如联想、海尔、国美等国内知名大型企业以及中冶、中粮、葛洲坝等大型央企相继进入房地产业，甚至很多中小型企业也纷纷通过合作等方式投资房地产业。与此同时，股市融资也为房地产上市公司提供了巨额资金，多年的行业景气也为房地产公司带来了丰厚的利润和资金积累。可以说，资金进入宽松、国内外资金大量流入房地产业，在一定程度上

再看第二个条件。房地产业的技术门槛非常低，房地产商扮演的更多是资源整合者的角色，设计有设计机构，工程施工有施工单位，销售有代理公司，策划推广有广告公司、策划公司，成本核算也有造价咨询机构以及会计事务所，房地产商把这些资源整合起来就可以从事房地产开发。可以说，技术门槛低为大量资本进入房地产业提供了便利，这也是房地产业资金泡沫的主要原因之一。

最后再来看第三个条件。实行土地私有制、多源头供地的国家，房价、地价快速上涨，会使得一部分土地拥有者抛出土地以求套现，市场供应具备增加的可能，当然，对于处在明显的上升通道时期，土地拥有者惜售也是存在的。我国的经营性房地产开发用地，实行的是国有出让制度，统一有国家负责出让，加上土地资源稀缺，土地供应长期适度偏紧，在这种供应垄断、规模受限的情况下，市场供应受到限制，资金进入并不能增大土地供应，唯一可能产生的效果就是加大存量土地开发速度、在一段时间内增加住房供应，当然，如果存量土地过少，这点效用也不可能发挥出来。