在纷纭的楼市以及危言耸听的舆论界，理性这个词用得比较多，而且主要基于拐点、回归、行为理念等而大鸣大放。实际上我们把房产品的某些属性进行分析，把房产品的消费时间/方式/人群分类/选择判断与行为心理，完全可以推断一个让你大失所望的结论：

房产品无法理性消费，博之为十大理由。

理由之一：关于地段论。

在圈层结构城市，内环最优。但人们发明了立体交互式交通布局方式后，仅从通勤、宜居、环境景观比较，外环会超过内环。是地段靠不住，还是你的眼光有问题？我们只能说，一部分人喜欢住在城里，另一部分人喜欢住在城郊。

而且，地段会随着一个城市扩容后形成多个副中心而发生错位式变化，一段时间可能是此地优胜，也许下一次那地夺标，但一个轮回后发现还是原来的选择是对的。

从消费者来看，大部分消费者对地段的认识仅仅在市政、基础性配套、公共消费与商业消费集中性、传统意义上的商业中心等方面有所判断。能说理性吗？

理由之二：关于户型论。

在一个相当长时期以及一个整体上供不应求的市场格局中,户型是消费选择的主要评价.那么选择户型能否理性呢?我的结论还是不能.

因为,户型满足于家庭需求,就存在众口难调,我也经常在售楼部看到一家人对偏爱户型难以割弃的那种面红耳赤.因为户型由众多空间组成,对于空间的理解又可从纵横两方面来体会,外加装修认识加诸其上,自然产生公婆之争.

理由之三:关于升值论.

一般将地段附加在升值之上.实际上升值应从软硬方面来看.物业服务优质以及社区文化与配套利用程度决定了住区居住品质,所以应该算做升值因素之一;而从硬件来看,地段的升值更多取决于市政与交通\经济与业态\人气与素质.搬开这些,升值实际依赖于市场.在一个稀缺品市场,升值成为必然.如别墅产品,实际是我国目前为止最为成熟的产品,无论品质还是环境营造,还是物业服务,都极具水准.

同时,升值也与产品质素有关,如早期的产权式酒店现在都成为升值抢手货.目前市场,居于商务中心区的规划成套率比较高的小户型\紧凑实用的中小户型,居于城市副中心的舒适多层,都因为稀缺性提高而成为升值潜力股.

理由之四:关于涨跌论.

人们买房,最喜欢听的议论是关于房价涨跌的.实际上房价涨跌也不理性.在管制时期,房价出现涨跌属波动,有起有落;而在市场时期,房价涨跌取决于一段时间内的需求量以及需求类型。目前出现的量价齐跌，主要原因在于投机消费与纯粹投资消费被抑止或延缓。

而从长期分析，房价是肯定会呈现有涨有跌的，但由于我国目前商品房市场严重供不应求，并且这种供不应求体现于区域、产品类以及不同收益人群。因而存在持续上涨的较长周期。即使保障住房覆盖面以及限价房全面推进，并不会改变供求总格局。同时，由于土地总量控制以及土地多头供应，紧缩条件下实际会产生土地在开发商中的垄断，并与品牌及开发水平挂钩，从而会增强房价抗跌能力。

那么处于正常但无定律环境下买房，我们可以比较自己买房的经历，实际并不会集中研究涨跌，反而存在追涨的可能。理性吗？

理由之五:关于资本资产论.

以下情况下买房实际与房价与选择性与许多相关因素无关，如洗钱或准洗钱、如外资或集中收购、如灰色半贿赂性赠与或用灰色收入直接购入、如交换性消费、如变相违规福利性消费。

而纯粹投资品，更不存在那么理性的选择。此前我们经常看到订单地产大行其道，也领教过产权式酒店或产权式商铺的厉害。潘石屹先生还曾专门做过纯投资功能的地产项目。这些消费人群如果说得上理性，那就是在股票、基金、期指或期货以及国债、不动产当中首选房产品。

理由之六:关于用途论.

仔细分析一下买房用途，我们也会发现非理性消费占主流这一奇特现象。

人们买房大约是：为子女/养老/持有并做为财产性投资/投机/自住/分时居住/基于对房产品的看好以及对楼市长期利好的认同而进行储值性消费。除靠近教育配套成熟区域买房有点刚性外，其他用途的置业都是在非理性条件下完成的。

比如我们刚上市小户型时候的追捧程度、地价剧涨时期的无动机持有性消费、多城市多套多类型置业都只算能货币量化的部分，甚至只在首付与月负之间徘徊，丝毫没有计较诸如户型缺陷、配套欠缺、物业管理质量等置业本应关心的方面。

理由之七:关于消费方式论.

有谁持有房子是在水到渠成的时候？

我们经常勒紧裤腰带买房，经常还有先买房再结婚之说，还有八零后先养房再养人的说法，都是不理性状态下发生的实际消费行为。

固有的观念让许多人成为房奴并过着透支与节约并行的生活；对市场经济发展过程本身出现的一些非计划性现象，我们往往找房子出气，认为有了房子可以抵抗来自市场经济进程中的种种不力，如就业、收入、消费物价指数的波动。

理由之八:关于消费动机论.

人们进行日常消费品的经验与教训经总结产生消费心理学，反之又促进了消费品营销的革命。而在房产品消费领域，最为经典的是运筹例子。实际上，发筹/蓄水/筛选/解筹，每个环节要产生效果都是基于消费不理性才会发生的。它让人们产生恐慌性购入、面子工程也适时引进到房产品的销售，更有许多人排队并无明显的动机，也曾有人为了托人情买房子不惜代价，有的甚至只为谋求一套自己中意的房型。

如果一种消费非常理性，等于大家排队买一种遍地都是的便宜商品。

拐点为什么不会跟随着调控政策而产生，崩盘为什么不会产生于管制时期，房价为什么不会基于非行政因素发生较大幅度的下跌，民生地产为什么一呼百应，泡沫为什么越滚越大，成本转嫁为什么会发生得静悄悄？

一切都是非理性消费惹的祸，而根源就来自房产品本身以及政治化了的住房。