另一家房屋中介调查显示，目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。

不仅是北京，石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“加洲阳光”、南京市铁心桥街道的“凤翔花园”，均是规模庞大的小产权住宅区，面积达几十万平方米。

由于这些楼房、别墅的土地是村集体提供，他们不收取土地出让金和各种税费，致使开发成本低廉。有媒体曾计算过，小产权房的开发成本约是城市商品房的1/3。

所以，在这些土地上“种”出的楼房、别墅，房价之低让人大跌眼镜。

北京小罗山村的别墅，售价在20万到50万之间，而城市建设用地上的别墅价格是它的10倍。城里去乡村购买的人，趋之若鹜。

宋洪军想到农村找地建房。他是重庆嘉和日盛置业公司的策划总监。他和重庆地产界的朋友都注意到，村集体向房地产界提供土地的现象日益普遍。他们期盼启动现代土地产权制度的改革。

农业地产的几套外衣

在别墅边上搭建温室大棚，将地产项目申请为农业项目，村集体只有在这样的形势下才能继续向城市开发商提供土地，为自己谋得利益。

《宪法》在1982年赋予了村集体的土地所有权，其中规定：“农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”

但是村集体对使用土地的权力，也是受到限制的。

1999年，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止，农民住宅向城市居民出售，

禁令之后，村集体不向外出售住宅，而改成向开发商出租土地，建造小产权房。并且局势愈演愈烈。

到了2007年，风险值升到顶端。

2007年4月16日，北京房山青龙头村85栋乡产权别墅被拆，理由是违法占有耕地，另3名涉案人员被羁押。

去年6月，建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护。之后的11月，国务院常务会议上，明确禁止城镇居民购买小产权房。

姚莉最近常会感到不安。她在怀柔区小罗山村开发的“九典种植园”，被指为小产权房，执法部门将其叫停。她担心200万的投资将打水漂儿。

当村集体提供的土地变得愈来愈不安全时，“农业地产”的外衣翩然而至，这对于村集体这个土地所有者来说，更像是个妥协。

妥协在短时间内形成一套系统。首先，楼盘销售都不刊发媒体广告，若在媒体上出现，也是“都市田园梦”之类的农业投资软文。更多的是通过短信和街头小传单形式，招揽客户。

其次，售楼处的小姐不宣称售房，而是强调租房，花费二三十万租用楼房二三十年。同时，别墅也有了一个花名———管护房，管护每个别墅配备的蔬菜大棚。