“二奶”是个流行语，俺在这里只不过借来一用。话说房地产市场竞争趋于白热化，开发商们拼搏的必然结果是：行业利润率下降，市场集中度提高，房地产业的产业化和专业化水平随之提高。随便弄块地皮，盖几幢楼就能发财的时代一去不返。

专业化的一个重要表现是，市场不断被细分，越来越多的开发商谋求在个别细分市场获得比较优势。以前都认为住宅开发最容易，但现在想跟万科较劲，明摆着找抽。于是，更多的开发商只能在不放弃“住宅市场”这个“老婆”的前提下，寻找细分市场甚至是边缘市场之“二奶”。不用俺细说，“二奶”的身上的乐子比“老婆”多，边缘市场利润高，兴奋点也多，但找“二奶”也有风险———市场不健全、投资风险大。

这篇博文，笔者只分析一个房地产边缘市场：酒店地产。当然，别的“二奶”还不少，诸如工业地产、商业地产、写字楼、旅游地产、创意地产等，只是都没酒店地产这么具有典型意义。

近两年以来，一股酒店投资热，越刮越猛，众多地产商一头扎了进去，乐不思蜀。从行业上划分，房地产业和酒店业虽有瓜葛，但二者的区别还是很明显的，前者重在开发，后者重在经营，“地产+酒店”，最多称之“酒店地产”。前几年，房地产业曾掀起一阵酒店式公寓和公寓式酒店的开商热，由于其良好的投资性而颇受散户投资者的青睐，这两种产品皆以销售为目的，因此近房地产业而远酒店业。而目前的情形是，地产商纷纷开发高星级酒店，而且多是自己持有经营，其性质已与前二者明显不同，酒店业的成份加大。

早期，我国酒店业的投资者和开发者多是旅游企业或者实力派港商，现今，内地开发商成为酒店开发的主导者，而且越是大型地产商，越是热衷此道。世茂地产、碧桂园、合生创展、富力、华润置地、香江置地、银泰地产、永泰地产、阳光股份、金融街、鹏欣、今典、绿地等知名房企，均已涉足酒店开发，并且大多采取持有经营策略。

为何会出现这一热潮？笔者将其归纳为三个因素。首先，根源性的因素是旅游业的巨大发展潜力和商务活动的快速升级。我国人均GDP已超过2000美元，正由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，这意味着，民众对于酒店的需求正处于急剧膨胀期。2006年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。从2007年至2016年，中国旅游行业增加值将保持在8％以上的增长速度。另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。